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繰上返済を賢く使い分ける方法

2009年03月30日 07:05

前回の記事で、「住宅ローンと株式投資」のポートフォリオについて書きました。


金利上昇局面で、株を売って、繰上返済して、

金利下降局面では、繰上返済はせず、株を仕込む。

この基本スタンスでしたね。

もちろん、理論上や机上計算のようにうまくはいかないのが、この世の常です。

変動金利と株・・・

ともに、リスクの塊なので、人にはあまりお奨めしませんよ。

あくまで、リックルハング流です。



住宅ローンで変動金利を選んだからには、そのリスクテイクで大きな役割を果たすのが、繰上返済です。

繰上返済をしない変動金利の選択は、単なる「恐いもの知らず」だと思っています。

変動金利のいいところを最大限に利用し、弱点(リスク)を排除するための最も効果的な方法は、繰上返済でしょう。

今日はこの繰上返済について、もうひとつの視点からリックル流の「住宅ローンとの付き合い方」を述べたいと思います。



私は金利上昇局面に来たら、何が何でも繰上返済するわけではありません。

逆に金利下降の局面でも、場合によっては繰上返済します。

原則と違った動きをするときは、どんなときか?


私のもうひとつの判断基準、「マイホームは不動産投資」の考え方に委ねられます。

どういうことでしょう?

この考えも、これまでの「芦屋に家を建てるまで」でさんざん、うんちくを述べてきましたが、

自分の家の不動産価値をよく知っておくことが大事だと考えています。

すみません、わかりやすく言います。

「今、売ったときにいくらで売れるかをよくリサーチしておく。」

もしくは、

「今貸したら、いくらの家賃がとれるかリサーチしておく。」

ことが大事です。


つまり、

『売ったときに、最低でも住宅ローンの残債が消えること』

この状態を常に保っていること。

もしこの状態にない場合は、たとえ、金利が下降局面だろうが、一刻も早く繰上返済に注力して、元金を減らしておく必要があります。

その状態になるまでは、頑張ってどんどん繰上返済するべきです。

「いつ手放しても借金はチャラ」

この状態を常に維持しておきましょう。

この状態になれば、あとはそれほど無理して、繰上返済する必要もないですね。

借りれるお金は最大限引っぱってもバチは当たりませんから。

子どもの教育や、他の投資に回してもいいんじゃないでしょうか?


ただし油断は禁物です。

一度そういう状態になっても、家の価値は変動します。

特に築10年を経過すると、建物の価値は不動産市場では激減します。

土地の値段も、よほどの好立地でない限り、景気の影響を受けて大きく変動します。

常に、住宅ローンの残債と、マイホームの市場価値を比較しておく必要があります。

比較する方法は、インターネットや、自宅に入る不動産の広告で、自分の家のまわりの物件に目を配ってください。

できるだけ似たような物件を見つけて、比較しましょう。


戸建の場合、20年に近くなってきたら、もう土地の値段だけで、残債と比較しましょうね。

家がどんなに高性能で、まだまだ立派に建ってて、キレイに使っていても、不動産市場では、そんなの関係ありません。

「古家あり」で片付けられます。

とくに建売や、中古で家を購入した方は、契約時に土地と建物の値段を別個で教えてもらっていないでしょうから、気を付けた方がいいです。

自分の家の、「土地」の値段。

これはよく調べておいた方がいいでしょうね。

この調べ方も少しノウハウがあるので、興味がある方はメールか、コメントで^^


そもそも、自宅のまわりに売却や賃貸の情報が少ない地域、ほとんどない地域は、

マイホーム購入自体に大きなリスクを抱えた証でもありますね。。。



ここらの話に興味を持たれた方は、

「33歳年収600万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで」

を読んでくだされば、あらためて楽しんでいただけると思います。




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コメント

  1. トウモロコシの実 | URL | -

    Re: 繰上返済を賢く使い分ける方法

    確かに家を売ってローンだけ残ったなんて話よく聞きますよね(,,・ω・)
    まだ不動産投資には手を出してないですが興味があったので以前本屋で不動産投資で儲ける方法を書いている本を立ち読みしたことがあります。
    その中で築10年以降の物は狙い目と書いていたのを覚えているんですがそういう背景があったんですね!
    慣れないと不動産投資は難しそうですが入れるだけのお金ができたら私も参入してみたいと思います(* ̄∇ ̄)ノ

  2. やまいも | URL | -

    Re: 繰上返済を賢く使い分ける方法

    住宅ローンと株式投資のポートフォリオ、面白いですね。

    ひとつ質問なんですが、
    例えば、
    住宅ローン1000万 金利2% 年間20万の利子支払い
    株式100万 期待利回り 5% 年間5万円の利益

    のように、通常、額としてはローンのほうが大きい場合が多いと思います。

    こういった場合、ローンはそのままにしておいて、リターンの高い(その分リスクも高い)株式投資のほうが有利と考え、株式投資の額を増額するものなんでしょうか?


  3. プラスハートのけこぴ | URL | -

    Re: 繰上返済を賢く使い分ける方法

    深いぃぃぃ~ですね!
    私はいつもニコニコ現金払い主義なのですが、
    家はさすがに無理でした(笑)
    義父が、
    「借金できるのはいいことやで」と
    言ってくれた時も、
    最初はしっくりきませんでした。
    でも、手元にお金があったら、
    いろいろと戦略を考えられますもんね!

  4. SON | URL | -

    なるほどですね

    こんにちは
    売ったらチャラということが分かっているなら住宅ローンに対して過剰なプレッシャーを感じる必要もなくなるわけですね。

    まずはそこまでたどり着かないと・・・

    住宅ローン金利以上の運用力があれば繰り上げ返済はしなくてもと考えてしまいがちですが運用なんていいときもあれば悪い時もあるわけで、判断が難しいところですね。

    いろんなこと経験して選択の幅が増えていくのかな?

  5. 岡本達也のCFOなBlog | URL | -

    Re: 繰上返済を賢く使い分ける方法

    リックルさん、こんにちは!

    6ヶ月なり1年なりの生活資金を除いて
    残りは運用した方が良いですが、
    日本では投資や運用という概念が
    ないので難しいですね。

    そう言うときに繰上返済は有効ですね!

    3%の借入を返すと言うことは3%で
    運用したのと同じと考えれば、
    今のご時世ではなかなかの利回りです!

  6. リックルハング | URL | -

    トウモロコシさんへ

    ボクは不動産投資なんて大それたもんじゃないんですけど、日常生活において、様々な場面で金銭的リスクを取るところと、取らないところ、つまり投資力を磨くよう心がけてます^^
    人生って、結局は何かに投資して、そのリターンを得ようとしているワケで、それは立派な投資なワケで・・・^^

  7. リックルハング | URL | -

    やまいもさんへ

    ボクとしては、繰上返済の利息軽減額と、株式で得られる(であろう)利益の比較で考えてます。
    たとえば、余裕資金が100万手元あったとして、
    今、繰上返済することで、利息軽減額が140万だったとします。
    一方、株でも何でも投資して、2年後に資金が150万になったとします。
    2年後、150万を繰上返済して、利息軽減額が200万だったとしたら、どっちがトクか?
    みたいな発想です。
    基本的に投資で資金が増えることを前提に考えてるので、ちょっとコワいですよー^^;

    正直なところ、こうやってお金を動かすことに、ある種の喜びや楽しさを感じてるのが本音なのかも(笑)

  8. リックルハング | URL | -

    けこさんへ

    借金というのはイメージがよくないですね。。(笑)
    レバレッジとか、資金調達とか、融資を引き出すとか、
    こういう表現にしましょう^^
    こうしてお金を引き出せるのも、その人のスキルだと思うんですよね。
    ただし、お金をコントロールできない人の借金は悲惨。。

  9. リックルハング | URL | -

    SONさんへ

    >住宅ローンに対して過剰なプレッシャー
    そうなんですよね。
    そこが結構大きなポイントで、ローンを抱えたとたん、大きなプレッシャーを感じ、いきなり守りに入る人が多い。
    すべてを犠牲にしてでも、ローンを返すために・・・みたいな。。
    これじゃぁ、何のために家を建てたのか・・・
    生活環境に変化が出て、ローンが苦しくなってくれば、売って、チャラにしてリセットすればいい。
    結局は賃貸と同じ身軽さを持つということですね^^

    い、いかん、また熱くなってしまいました(汗)

  10. リックルハング | URL | -

    岡本さんへ

    数字だけを追っかければ、繰上返済は最も有効な、利回りのいい投資になりますよね。。
    ただ、これだけに走ると、本当に投資力も身につかないので、ボクは今、今回の記事のような組み合わせでお金をいじくってます(笑)

  11. 借金男 | URL | 5uE6dEgY

    Re: 繰上返済を賢く使い分ける方法

    リックルハングさん
    ご無沙汰しています。
    借金男は、
    毎年不動産をローンで購入して大変な金額に・・・
    あと、2~3年は、地価が下がり続けると思い急に売却する事に
    しかし、諸経費込の全額ローンでしたので売却してもローンが結構残りびっくり
    売却するにも、多額の追い金が必要だと感じました。
    いつでも、売却する時に対処出来るようにしなきゃいけないと
    身をもって経験しました。
    リックルハングさんの言うとおりですね
    勉強になりました
    これからも、色々教えてください。


  12. リックルハング | URL | -

    借金男さんへ

    あー♪、借金さんお久しぶりです^^

    借金さんの場合、ボクのような庶民とスケールが違うので何とも言えませんが、買うときに売るときのことを考えるって、ほんと難しいと思います。
    この1年の間の急激な変化など誰も予想できなかったワケですし。。。
    不動産はいつでも手放せるようにしておきたいですね^^

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