スポンサーサイト

--年--月--日 --:--

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。




ブログランキング参加中!クリック応援いつもありがとうございます!
ブログランキング・にほんブログ村へ

本当の価値を見抜け!!

2008年03月31日 06:51

外資系ファンドによる不動産バブル・・・

こんな言葉をここ数年よく聞きませんか?

新聞などでもよく賑わせているキーワードです。

普通に生活してたら、特になんのことか知らなくても困りませんし、「なんだか難しそ~」って敬遠されそうな話ですね。。


首都圏では、もうとっくの前にこの潮流はきていて、その後、名古屋を中心とした中部地方、そして関西、その後九州福岡あたりにも来て、今は東北の仙台にこの波が押し寄せているようです。

簡単に言うと、どんなことか?

外国の(主に金融技術の発達しているアメリカの)ファンドが、日本の土地やマンション、ビル、ホテルなどの不動産を買い占めて、主要都市の不動産相場がバブル期のように値上がりしている、とういうことです。

私は仕事の関係で、外資系ファンドがビルを買う場面に多く遭遇し、彼らのビジネスを目の当たりにすることができます。

主に私が遭遇するのは、昔からの地主系のオーナーが所有するオフィスビル。

一見して
ボロボロで、テナントはガラガラです。

そんな物件に目をつけて、外資系のファンドが買います。

恐らく相当安い価格で。。。


そして買われたあと、しばらくして見に行くと、

「これがあの同じビル・・・?」

と見紛うばかりの洗練されたビルに蘇らせ、わずか4ケ月であっというまにテナントをつけ、満室へと変身させるのです。

で、テナントを埋めたら、速攻売却。

買ったときの価格から大幅に値を上げて売りさばいていることでしょう。。

不動産に対して愛着とか、感情とか介入させず、一金融商品として、買ってはすぐに売りさばく。

もちろん収益性の高いビルは持ち続ける場合もありますが、まさにプロの仕事だと思いました・・・


日本人は土地神話が根強く、不動産を代々相続して、大切な資産として持ち続ける文化があります。

そのため、土地を短期で売買するような人のことを、

「土地ころがし」「マンションころがし」

と言って、あまりいいイメージを持ちません。

税制でも短期売買の人に対しては、優遇措置が少ない・・・

ましてこれまで説明したような、外資系のファンドのように、ボロボロになったビルを安く買って、その後すぐに高く売るサマを見て、

「ハゲタカファンド」

と読んだりします。


家も同じです。

日本人は、一生に一度の大きな買い物と言って家を買う。

そこに一生住み続けられる保障なんてどこにもないのに。

私はマイホームに流動性を持たせる必要があることを、これまでの「建てるまで」でも述べてきました。


不動産を短期で売買するのは、なんか気に入らない・・・これは日本的固定概念ではないでしょうか?

本物の価値を判断するときに、余計な感情移入は判断を鈍らせる恐れがあります。


私は感情のないドライなビジネスを推奨するわけではありませんが、本物を価値を見極める力は、外資系の不動産の買い方を見ていると、やはりスバらしいものがあります。

ファンドは、お金を殖やしたい人からお金を集めて、何かに投資し、収益をあげて、出資してくれた人に分配するための仕組み。

そこに感情はありません。

収益性が高いかどうか?

そこが判断基準です。

簡単にいうと、そのビル(マンション、ホテル)は、儲かりそうか?

ただそれだけです。

しかし外資系に再生されたビルは、それまでとは違ったテナントを誘致し、活気のあるビルに生まれ変わりました。

ホテルなんかもそう。

地元の古くからあるダサいホテルが、外資に買われ、オシャレでカッコいいホテルに生まれ変わっている。

人が流れ、その街が変わります。

これまでの古き経営者の能力がなかっただけで、本当はこんなに集客力のあるビル(ホテル)だったんだ。

中途半端な感情移入は捨てて、外資系ファンドから見習うべきところは、素直に学ぶべきところが多い。

そう思いました。





ブログランキング参加中!クリック応援いつもありがとうございます!
ブログランキング・にほんブログ村へ



コメント

  1. よっちゃん | URL | -

    実績か感情移入か

    ファンドとしてみれば、やはり感情移入は必要ないのでしょうね。

    ひとつの商品を仕入れて売る。
    そこに売却益がでればそれで商売として成り立つ。ということですかね。

    本音としては、少し微妙な気持ちですね。
    日本人ならではの、土地神話を私も持っているのかもしれません。

  2. がら | URL | 0MXaS1o.

    お疲れさまです。

    記事を読ませてもらい、
    確かにそうだよなぁ~と思いました。

    しかし、ファンドのスピードに
    地元が追いついてないように感じますね。
    しがらみがない分、ファンドが引っ張って
    いった後処理をうまく活用できれば
    いいんでしょうけど・・・

  3. 仙台っ子FPしょうちゃん | URL | Fq.t1ZMk

    家のはなし

    リックルハングさん、お疲れ様です。

    私はファンドのことより、家のことがすごく気になりました。「日本人は一生に一度の大きな買い物と言って家を買う」その通りですね。

    私も最近欲しいなぁと思ってマンションを見ていた方です。家ってその人の一生だけでなく、後世の世代まで引き継がれると思うと、結局これと言う結論に至らず、買わないことに決めました。

    土地はそもそも誰のものだったのか?

    この疑問にたどり着くと、何も買って手に入れる必要があるのか?家・土地は単なる箱物・場所でしかないのか?などなど
    もやもやしている自分でした。

    いずれにしても買うときは、リックルハングさんの「建てるまで」ブログを熟読させてもらいますね♪

  4. 前田 竜徳 | URL | Zp0nTNQ.

    こんにちは

    リックルハングさん、こんにちは。

    利益を出しているところからは何かしら学ぶべきことがあるということなのかと思いました。

    私は以前、零細企業向けに営業をする大企業に勤めていました。零細企業は17時や18時になると誰もいなくなってしまう。

    大変失礼ながらも「だから零細企業なんだよっ!!」と生意気なことを思っていました。

    私はそのころ、まともな休みは日曜日だけであとは毎日9時から24時まで働いていました。

    この事実もファンドの話と共通するような気がします。

    長々とすみませんでした。

  5. 優希 | URL | mQop/nM.

    目先の利益優先への被害

    このタイトルで返してくるであろうと
    予想されていると感じたので
    最悪のシナリオも準備しました。

    なんかTV番組の『ジキルとハイド』みたいですね。

    ジキル博士:
    駅周辺のテナントビルやマンションが
    外資系ファンドにより投資されたマネーで建設され、
    オシャレなビルに人は集まりマンションはすぐ完売になる。

    投資家の資産は増え街は活性化される。

    ハイド氏:行き過ぎた投資により
    マンション、テナントビルが乱立される。
    バブルがはじけると投資家は事業から撤退し街には人の入らないマンションや
    寂しいテナント施設だけ残る。

    投資家は後の事は考えません。
    利益が出るかどうかだけでそこに人間性は必要ありません。

    投資は100億の利益を出しても次の月には
    1,000億の損益を生み出す可能性があります。
    儲けている人はたかが1割。
    残りの人は儲けている人にお金を渡すだけです。

    そんなの人のために、
    何も知らない地域住民は最悪のシナリオを迎えるわけです。

    北海道洞爺湖の『ザ・ウィンザーホテル』のような
    最高の経営を目指す投資をしていただきたいものです。

    こんな感じでいかがでしょうか?

  6. ひまわりさん | URL | zATydYt2

    こんいちは!いつも、ほんとに凸ヾ(・ω・`*)ヘェー なお話、楽しみです♪
    リックルさんがおっしゃるように、生まれかわって、人が集まり、活気が出て・・・
    となった方があたしは、(よかったじゃん♪)なんて思ってしまうのですが・・・。
    外資ばかりでなく、日本の会社もがんばってほしいなぁ・・(。-`ω´-)ンー

  7. ジェイ | URL | -

    こんばんは

    リックルハングさん、こんばんは。

    狩猟民族と農耕民族の違いなんですかね。
    この土地の問題も、はっきりと考え方が
    違うことを感じます。

    おっしゃるとおり、外資系ファンドから
    素直に学ぶべき点は学ぶべきですね。
    そう思います。

    ただ、我々が培ってきたものが全く無く
    なるのではなく、抽象的ですが、融合した
    形で取り入れられれば良いなと個人的に
    思います。

  8. | |

    管理人のみ閲覧できます

    このコメントは管理人のみ閲覧できます

  9. takatakago | URL | -

    「ビル転売」、「土地ころがし」
    に似たこの手法は、
    純日本的な考えにおいては、
    タブーの考え方だったのでしょうね。

    しかし、一つの事業としてみたら、
    魅力的な要素も見えます。

    ただ、土地柄、相場、地盤などを
    トータルで考えて、
    そのビル購入は正しいのか?
    という事を検討しなければ、
    失敗しそうですね。

    不動産に関する知識と、
    建築に関する造詣の深さが必要ですね・・。

    勉強になりました。応援ぽちりです。

  10. リックルハング | URL | -

    よっちゃん改め、吉野さんへ

    ありがとうございます^^
    確かに微妙な気持ちありますよね。
    日本は土地が狭いから余計に土地神話もつんでしょうか?^^

  11. リックルハング | URL | -

    がらさんへ

    そうですね。
    いつも問題視されるのは、ファンドの去ったあとですね。
    飛ぶ鳥あとを濁さず、だといいんですけどね^^

  12. リックルハング | URL | -

    しょうちゃんへ

    家は一生に一度と思って買わない方がいいと、個人的には考えています。
    ご近所とのモメごと、ご家族の都合、仕事の都合、さまざまな外的要因によって、家は変わらざるを得ないときが来た時、簡単に手放せるようにしておく、つまりマイホームの流動性を高めておく必要性を感じています。
    あと、土地は買っても結局、固定資産税という家賃を払うわけだし、たしかに誰のものか分からない面ありますよね。
    過去記事でこんなの書いてますけど、ボリューム大ですよ・・・^^;

  13. リックルハング | URL | -

    竜徳さんへ

    利益が出ているということは、確かにお客様に認められているワケですから、何かしら学ぶところはあるでしょうね。
    ただし、利益を出しつ・づ・け・て・いることが条件ですよね。
    単発なら詐欺でも稼げますもんね^^
    いつもありがとうございます!

  14. リックルハング | URL | -

    優希さんへ

    やっぱり優希さんは読みがスルドイ!
    この手の話を優希さんが放っておくハズがありませんよね^^

    投資って、おっしゃるように、知識のない人が、知識のある人にお金を吸い上げられるようにできてる。
    それを知らずに安易に手を出す人が、結構いるからコワイ。
    でもそれは知識がある人が悪いとは一概には言えず、勉強せずに武装せずに安易に戦場に立つほうも責任がある。
    こんな世の中だから、お金のこと真剣に学ぶ必要があると感じています。

    洞爺湖のホテル、サミットの行われるとこですね。
    過去の経営よく知らないので、また勉強してみます^^
    ありがとうございました。

  15. リックルハング | URL | -

    ひまわりさんへ

    肩の凝る話じゃ、ありませんか?
    不動産もそうなんですけど、株式なんかも、活躍してるのは皆外国人投資家。
    日本のマーケットなのにね。
    僕らも食い物にされないよう、頑張らないといけませんね。
    いつもほんとにありがとう。
    なんか癒しをもらってます^^

  16. リックルハング | URL | -

    ジェイさんへ

    そうか・・・これがよく言う狩猟と農耕民族の違いですか。
    僕も外資を100%マネるんじゃなくて、外資のノウハウと、日本古来のいいとこ、つまりいいトコ取りすれば、パワー倍増できると思ってます!

  17. リックルハング | URL | -

    takatakaさんへ

    ようやく日本も、土地の価値だけじゃなくて、その建物が生む収益性に価値を付けるようになってきましたね。
    そういう外国の良いところは積極的にマネて、日本の伝統的な良さもうまく融合できれば、グぅーなんでしょうね^^

    ぽちり、ありがとうございます!
    最近、家づくりブログのときよりランキング上がりました^^

  18. リックルハング | URL | -

    ゆっこさんへ

    また一時間コメント待ってます^^
    応援連打ありがとう!!

  19. | |

    管理人のみ閲覧できます

    このコメントは管理人のみ閲覧できます

コメントの投稿

(コメント編集・削除に必要)
(管理者にだけ表示を許可する)

トラックバック

この記事のトラックバックURL
http://seikatsusekkei.blog88.fc2.com/tb.php/275-6dcdca7f
この記事へのトラックバック


上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。