３３歳年収６００万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで
買っていい物件の条件
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「これだっ」と思える物件が見つかった。今の手持ち資金でこの物件、買ってもいいのだろうか？
資金面でのリスクの抑え方、判断基準を具体的に説明します。
【第１ステップ】
物件価格と手元資金（頭金）から、いくら住宅ローンで借り入れするかを決めて下さい。
例） 物件価格５，０００万円 頭金１，３００万円 ・・・ ３，７００万円借り入れ
【第２ステップ】
借り入れ額を３５年の全期間固定で借りたとして、月額の返済額を試算して下さい。
試算には金融機関のローンシミュレーションを活用してください。ネット上にゴロゴロしてます。
探すの面倒な人は、このサイトが便利でしょう。（財）住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションhttp://www.hownes.com/loan/sim/index.html
＜条件＞
・実際にどんなローンを借りるのかは別として、シミュレーションは３５年固定の元利均等、ボーナス返済なしで計算してください。（フラット３５は結構条件が厳しいので、普通の固定で試算すること）
・金利は金融機関のサイトから確認してください。ちなみに三井住友の３５年は３．１９％（2007年2月現在）です。手数料は31,500+10,500＝42,000円。保証料は100万あたり最大で約8.3万。（これも各銀行のサイトで確認できます。）
例） ３，７００万円借り入れに対して上記条件でローンを組むと、約１４７，０００円（月額）となる。
【第３ステップ】
その物件周辺の賃貸相場を調べて下さい。
これもネットに情報があふれています。たとえばこんなの活用できます。リクルートの賃貸情報
戸建の賃貸物件が周辺にあれば一番いいのですが、なければほぼ同じ延床面積のマンションを目安にして下さい。（その場合、家賃＋共益費で見て下さい）
そこで、まず第一関門。
ローン返済月額（第２ステップで試算したもの） ＜ 家賃相場（このステップで調べたもの）
であることが、最低条件。
できれば 返済月額×１．２（リスク係数） ＜ 家賃相場 が望ましい。
例） 約１４７，０００円の返済額の場合、１．２倍の１７６，４００円以上の家賃相場であるかどうかをチェック。
【第４ステップ】
その物件を１〜３年後に購入価格の３割ダウンで売ったとき、残債が消えるかどうか試算して下さい。
以前にも述べましたが、家は買った瞬間、販売会社の利益や広告費など家の資産価値とは関係のないものが消え、２〜３割価値が減少します。その時に売らざるを得ない状況になっても残債が消えることを確認しましょう。したがって、フルローンで購入を検討している人はこの時点でＮＧとなります。
【第５ステップ】
その物件を５〜１０年後に売却した場合、先ほど同様に残債が消えるかどうか試算して下さい。
この調べ方は非常に難しいのですが、周辺の中古相場から調べるのも手です。これもネット上にネタがわんさかあります。Ｈｏｍｅｗｉｔｈ.ｎｅｔなら「家を探したい！」も「家を売りたい！」もラクラク解決
５〜１０年後の残債はどうやって確認するかというと、先ほどステップ３で試算したときに、住宅保証機構の住宅ローンシミュレーションの「返済予定表」が自動的に作成できるようになっているので活用してください。
【第６ステップ】
同様に１５〜２０年後、建物の価値がほとんどなくなり、土地だけを売却した場合に残債が消えるかどうか確認して下さい。
建売住宅の場合は、土地がいくらで建物がいくらという内訳が見えない場合がほとんどです。最終的には建物の価値はなくなります。
これも周辺情報を収集して、土地の相場を確認しておきましょう。
【第７ステップ】
最終ステップです。地震などの自然災害で１年後に建物がなくなった場合に、土地だけの売却額＋地震保険で残債が消えるか確認して下さい。
火災の場合は最近は再調達価格で契約できるので、再建資金面でのリスクは排除できるのですが、地震の場合は、最大５０％までしか補償されないので、上記のように最悪は物件を手放して負債を消しておく必要に迫られます。ここ最終ステップではその確認を行います。
私の場合、地震保険が５０％までしか補償されないので、さらに兵庫県の「住宅再建共済」へ加入しています。地震は愛着のある家をいとも簡単に破壊します。再建の際は精神的に強くいられるためにも補償は充実させています。
皆さまの自治体にこういった共済がない場合、最近は地震保険の単独加入（火災保険とセットで入らなくてもよい）できるところ「日本震災パートナーズ」もありますので参考にどうぞ。一度、地震危険度チェックもやってみて下さい。
つまりステップ４〜７では、いつ売ったり、災害に会っても借金だけは残らないということの確認作業でした。
（おそらく地震を経験していない人は、ステップ７については理解し難いと思います。これは考え方ですので、地震のことまで考えられないという方はステップ７は無視してください。）
すべてのステップをクリアしていれば、その物件をその資金で購入することに、ほとんどリスクはありません。すぐに行動を起こしましょう。
立地の悪い（土地の安い）ところであれば、上記のステップ１〜７をクリアするのはかなり困難です。とくに後半のステップになればなるほどクリアできなくなるでしょう。
私はこれまで家づくりのノウハウものにこういった資金面でのアドバイスを記載したものがほとんどないことを疑問に思っていました。
建てる行為そのものに対するノウハウ、間取りのポイント、照明選び、キッチン選びなどそのイベント毎の注意点が書かれたものがほとんどです。
ブログもそうです。その建築過程を記すブログが多いのですが、その前段階、資金面や考え方、リスクのとり方など私の主張してきたような内容はほとんど目にしません。せいぜい
「住宅ローンは収入の２５％以内にすべき」
ということくらいでしょう。なぜ、２５％なのか、その理由や裏づけなどの思考がありません。
私は先のステップ１〜７をクリアしていれば２５％以上の住宅ローンもありだと考えています。
これこそまさにリスクを排除したレバレッジの効かせ方なのです。
応援クリックありがとうございました＾＾
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確かにフルローンでの購入だと、いつまで経っても資産価値が残債を上回ることは困難ですね。
当面は引越しの心配がないのであれば、今のうちにセコセコと節約して、少しづつでも繰上返済を目指しましょう！５〜７年後くらいの資産価値と残債がイコールになるくらいのつもりで。。。
セコセコし過ぎて、生活に潤いがなくなることはお奨めできまんが。
あなた様の場合は心配ないかと存じます。。。
身内の方と協力して頑張って下さい。
アドバイスをお願いします。
Ｐｏｓｔ Ｉｔは必須アイテムですか。
同時に金消契約も行われます。
２５ｏｒ３５年ローンを迷ってます。（変動１．８５）
返済額は８．８万ｏｒ６．７万です。
繰越返済は、考えておりません。
どうしたらよいのでしょうか。
その日は、一張羅の背広着た方がいいのでしょうか。
ハッスルリックさん、ご指南お願いします。
楽しみですね。
僭越ながら、経験者の立場からアドバイスさせて頂きます。
施主内覧ですが、一日ですべての問題を発見するのは不可能に近いと予め考えておいたほうが良いでしょう。
通常は瑕疵期間がありますので、生活していく上で気づいた点を引き渡し後でも申し入れればＯＫです。
検査で最低限チェックすることは、問題があれば生活にすぐに支障が出る点です。例えば、
流しの水がスムーズに流れるか？
風呂・トイレちゃんと使えるか？
などです。
ポストイットは皆よく使っているようです。私も使いました。気づいたところはペタペタ貼りましょう。（こんなのは販売側が用意しておくべき）服装は普段着でＯＫですよ！床下もできれば潜ってゴミがないか？湿気てないか？とかチェックしたほうがいいですし。この行為は販売側への「ちゃんとしてるか？アピール」にもなります。
ローンですが、もし私と年齢が近いなら３５年でいいでしょう。３５年借りたくても借りれない人もたくさんいます。金利上昇傾向にあるも、まだ日本は超低金利です。返済差額の２．１万を貯蓄に回し、金利が上がれば繰上返済して期間を短くすればいいと思います。
繰上返済するつもりないのですか。。。貯金する自信がないということなのでしょうか？それなら２５年かな。
お子様がいらっしゃるのであれば、将来必要な資金も考えて考慮する必要ありますね。一度ライフプランをシミュレーションして選択するほうがいいのですが。。。時間がありませんんね。
気負わず、頑張ってください。
ちなみにハッスルリックではありやせん。
内覧会、金消契約、無事終了しました。
内覧会の時、施工主に「この家の正味の土地の値段は如何ほどですか」と聞くと、
「ほとんどないです」という答えが返ってきました。
管理人さんが唱える「不動産は投資」という
点において、完全にＮＧでしょうか。
実際に、この土地の紹介で、最寄り駅を歩いて５分の駅を表示せず、バスで１５分走った
全く関係ない路線の駅をでっち上げております。
土地の価格は調べましたら、坪３５万円と出たんですが・・・・・・・。実勢価格は全く違うんでしょうか。
ＰＳ：ラムーとは、新在家にある負け組みスーパのことです。家内は萎えてました。
いろいろ懸念材料はあるかと思いますが、新しい生活に心躍らされていることと思います。
間もなくお引越しかと想像できますが、心労の多いローンの契約も済まされ、引越し後は仕事から早く家に帰りたくなるような、そんなすばらしい生活が待っていることでしょう！！
ここまで来るのに、いろいろと心労、ストレス、うまくいかないこと、あったかと思いますが新しい家でのすばらしい生活はそれらの苦労が逆にいい思い出に変わるに違いありません。
Author:リックルハング
生まれ育ちは神戸、現在は芦屋在住。
１９７２年生まれ。妻と子供2人、愛犬1匹と暮らす、ごく普通のサラリーマン。
ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰ（AFP）
マネー啓発を語らせると止まりません。
はじめてきてくださった方は、
このブログとわたしを読んでからどうぞ！
ランキング、元気のもとです！
私の震災体験を綴った、魂のブログです。一気に読んで下さい。
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