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自分の家の土地の価格、知っていますか?

2012年02月26日 18:23

前回の記事では、

マンションや建売住宅は、建物部分にしか消費税がかからず、

土地は非課税であることを紹介しました。

マンションや建売住宅の販売価格は、土地いくら、建物いくらという内訳が記載されるケースはほとんどありません。

つまり、自分の住んでいる家の土地の価格を知る機会が得られにくいのです。


マンションの場合は、区分所有という考え方からしても、「土地」という概念が少なくても問題はないと思いますが、

一戸建ての建売住宅においては、土地がいくらで、建物がいくらという概念を意識しておく必要がありますね。

なぜなら「建物」は、ご存知の通り、将来は価値を失います。

残るのは「土地」であって、土地の資産価値が大きくものを言うことになります。

大きな住宅ローンを組んでマイホームを取得する上で、

資産価値が年々減少するものに対して負債を抱えることは、大きなリスクになることは誰もが容易に想像できると思います。

そう考えると、建売住宅を購入する際は、

販売価格の内、土地がいくらで、建物がいくらなのかをよく理解した上で、購入することがとても大事ですね。

その内訳を知る手がかりとして有効なのが、「消費税額」なのです。

消費税額がわかれば、5%で割り戻せば「建物価格」が分かります。

販売価格から建物価格を引けば、土地価格が出ますね。

あまりに建物価格に偏った建売住宅は、将来の資産価値という観点から考えると、ちょっと考えたほうがいいかも知れません。



このように、消費税から建物価格を割り出すは一番簡単ではありますが、

建売住宅で消費税額を示してくれるケースはごく稀です。

その場合は、建物の建築コストから割り出す方法もあります。

これはあくまで理論上の計算になりますが、

土地の価格というものは、日本全国の立地条件により大きく違いがありますが、

建物の建築コストというものは、日本中でそれほど大きな差異はないと言われています。

それを利用して、

「新築された年」

「建築構造(木造、鉄骨、鉄筋コンクリートなど)」

「述床面積」

から理論上の建物取得価格が計算できます。

そして、販売価格から建物取得価格を引けば、土地価格が分かるというやり方です。


この方法だと、建売価格と同じように、土地・建物が一体価格で売り出される「中古住宅」でも活用できます。

特に、中古住宅は消費税がかからないため、消費税額から建物価格を割り出すことは不可能です。

そのため、中古住宅で土地価格をはじくには、周囲相場を調べまくるか、

先に述べた理論建物取得額から導くしかありません。



私は自分で家探しをしているときに、土地の価値を知るために、

理論建物取得価格の計算を、自分でエクセルで作成しました。

今では住宅取得の相談を受けたときに重宝しています。


自分の家の土地の値段。

自分の家の土地の坪単価。

知っておくことは、決してムダなことではありません。

一度調べておくことをおすすめします。
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4200円(消費税100円含む)って、おかしくないですか?

2012年02月23日 21:55

消費税が上がるなら、大きなお金が動く住宅購入に影響がないはずがありませんね。

前回は、中古住宅(個人間の売買)の場合は消費税がかからないので、その影響は極めて少ないことを紹介しました。

その他のケースではどうでしょうか?



多いケースとして考えられるのが、

マンションの購入です。


中古マンションの場合は、前回の記事の通り、一般的には非課税となりますので、消費税増税を必要以上に意識する必要はありません。

ここでは新築マンション購入のケースを考えてみます。




通常、マンション価格の表記は、税込価格が記載されています。


4200万円(税込)


こういう記載がされているマンションなら、普通に考えると、

「あ~、物件価格が4000万で、消費税が200万だな。」

と思いますね。

だとすれば、消費税が10%になれば、このマンションは4400万円になってしまうのでしょうか?










答えはNOです。




マンションの価格というのは、建物価格と土地価格の合計なのですが、

消費税は建物価格にしか課税されません。

土地は非課税です。

なので、たとえばさっきの4200万円のマンションというのは、

仮に、土地価格が2100万円で、建物価格が2000万円という内訳だったとしたら、

消費税は建物の2000万円にのみ課税なので、消費税100万円ということになり、

土地2100万+建物2000万+消費税100万=マンション価格4200万円(税込)

となるのです。

ですから、消費税が10%に上がったとしたら、このマンションの価格は、

土地2100万+建物2000万+消費税200万=マンション価格4300万円(税込)

となるわけです。



マンション広告では、

4200万円(税込)

といった表現しか見られませんので、

土地と建物の価格の内訳を出しているケースはほとんどありません。

ですが、マンション販売業者からパンフレットを取り寄せたり、モデルルームなどで聞いてみるとによって、

消費税の金額を知ることは可能です。

パンフレットでは、

販売価格4200万円(消費税100万円を含む)

と記載しているところが多いようです。

マンションにおける消費税のカラクリを知らなければ、

「あ~、消費税の計算間違えてるな・・・」

なんて思うかも知れませんね。



先ほどの書いた事例では、

消費税が5%の場合と、10%の場合で100万円の違いが出ましたが、

多くのマンション場合は、土地価格より建物価格のウェイトが大きいので、もっと差が大きくなることになります。

4200万円の内訳が、土地1050万円、建物3000万円、消費税150万円だった場合では、

消費税が10%になると、

土地1050万円、建物3000万円、消費税300万円で、合計4350万円となり、

さきほどのケースと比べて、さらに50万円の負担増になることが分かると思います。



これまで、新築マンションのケースを説明してきましたが、

土地と建物が一体になって販売されることを考えると、

建売住宅も同じ原理です。


つまり、消費税増税に際して、マンションや建売住宅では、

「土地価格を差し引いた分だけ影響を受ける」

と考えておいてください。





それにしても、消費税の議論、さっぱり進みませんね。

決められない政治ってやつですか・・・



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消費税のかからない住宅

2012年02月21日 21:47

前回の記事で、住宅購入というイベントにおいて、

消費税増税の影響をうける場合と、受けない場合があると言いましたが、

今日はその点について書きたいと思います。



前回も述べましたが、住宅購入と一言で言いましても、いろいろなケースがありますね。

マンション、建売住宅、注文住宅、中古住宅などなど。

これらの中で、消費税のかからないケースがあります。






それは、












中古住宅です。





中古住宅は基本的に、個人と個人の売買ですから消費税が課税されることはありません。

売主が事業者の場合は消費税がかかってしまいますが、

普通の不動産屋で仲介されている中古住宅は、一般的には個人と個人の売買ですので、消費税のことは気にしなくてもOK。



念のために書いておきますが、

不動産屋のチラシに載っている物件だからといって、売主が不動産屋(事業者)なワケではありません。

不動産屋は仲介するだけで、中古住宅の売買は通常、個人と個人の売買であることがほとんどです。

個人では家を売ろうとしても、なかなか宣伝活動もできませんし、買い手を見つけることは困難です。

それに、不動産の場合は登記やら何やら手続きが複雑でトラブルも発生しやすいので、

それらをやってくれるのが、不動産仲介なんですね。

個人 ← 仲介 → 個人


クルマの中古車のケースとそこが大きく異なります。

クルマの場合は、中古車販売業者が個人から一旦買い上げて、それを他の人に売るので、

個人 → 事業者 → 個人

となりますので、売主が事業者となる中古車は一般的には消費税がかかります。



ですので、

中古住宅を狙っている人にとって、消費税の増税はあまり影響はありません。

焦らずじっくりと自分の希望に合う物件を探してください。

ただし、仲介業者への手数料や引っ越し費用など、その他もろもろの諸費用には消費税はしっかりかかってきますので、影響がゼロというわけではありませんよ。

今はやりの、中古住宅をリフォームして住むという、リノベーション住宅を考えている人は、

リフォーム費用には消費税がかかりますので、ご注意くださいね。

また最近は、事業者が中古住宅や中古マンションをリノベして売り出すケースも増えています。

中古住宅ですが、事業者が売主となりますので、この場合はリフォーム代だけでなく、物件価格にも消費税がかかりますので知っておきましょう。



このように、住宅の消費税というのは、住宅購入のケースによって、さまざまです。

では、中古住宅以外のケースではどうでしょうか?

また次回につづく



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家づくり、消費税増税に間に合いますか?

2012年02月19日 18:24

消費税が上がろうとしていますね。

2014年に8%、2015年に10%ですか。

もう少し先ですが、住宅やクルマ購入など、大きな買い物を考えている人にとっては、

ちょっと考えないといけない時期になってきました。


住宅購入の思考をブログに書き記して、

それが書籍化された影響もあって、

家族や、友人、知人はもちろん、ブログを通じた方からも、住宅購入に関する相談を多く受けてきました。

今後、消費税増税と絡んだ住宅購入の相談が増えそうな予感がしています。




10%って、大きいですよね。

仮に5000万円の買い物をしたら、500万ですよ。

今よりも250万円も余計に出費するわけで、普通のクルマが1台買えるお金です。

この金額差は住宅ローンの金利負担なども考えると、

消費税が上がる前と、上がった後では、軽く500万円以上の差があります。

日本という国が沈まないために、私は必要な税金だとは思っていますが、

大きな買い物を計画している人にとっては死活問題。

”考えないといけない時期”というのは、どういうことなのか?

人生で最も大きな買い物と言われる、住宅購入について考えてみましょう。



近い将来で住宅購入を考えている人は、

消費税アップまでまだ2年近くあるのでピンと来ないかも知れませんが、

住宅購入はものすごく時間のかかる買い物です。

まず、この狭い日本という国で、自分の希望に合う物件に出会えることが難しい。

私自身も物件に出会うまでに、1年以上の時間を要しました。

マンションでも、戸建でも、新築の場合は、完成するまでにも長い時間がかかります。

もし注文住宅を考えている人なら、家の間取りや仕様を決めるにも多大な時間を要します。

消費税は、引渡し時の税率を適用されることが原則になりますので、

最初に税率が上がるとされている2014年なんて、あっという間。

最も時間のかかる「注文住宅」で新築を考えている人にとっては、

チンタラしている時間なんてありませんね。

今年(2012年)から物件探しをはじめて、

来年(2013年)に物件が見つかって、

再来年(2014年)に家が完成したら、

消費税はすでに上がっているかも知れないんですね。


消費税が3%から5%に上がったときのように、今回の増税も、

契約時の消費税率を適用する特例があるかも知れませんが、

それは結果論であって、現時点では不明なわけで、

であれば、

アンテナを張っている状態から、行動に移す時期に入っていると言えるでしょう。



また、駆け込み需要のことも考えないといけません。

身近なところでは、一昨年の暮れの薄型テレビの家電エコポイントの終了のとき。

誰もが期限ギリギリに購入するもんですから、

家電量販店は、一切値引きなしの強気の商売をしてましたね。

エコポイントがあっても、結果的に値引き交渉できなくて、

得してるのか損しているのか分からない状況。

需要が多ければ、売る側が強気に出るのは、当たり前の原理で、

消費者側にしてみれば、いい買い物のタイミングとは言えませんね。


消費税の増税が決まったら、

その直前には当然、住宅購入のニーズが高まることは必至です。

3%から5%に上がったときも、多くの駆け込み需要があったといいます。

そうしたとき、常識的に考えて、あまり値引きは期待できないでしょうね。。




ヤバい、すぐ動かないと・・・


と思わせてしまった方、焦らせてしまった方、

申し訳ありません。


ここからが大事なのですが、

住宅購入はすべてのケースで消費税がかかるワケではありません。


近い将来、住宅購入を考えている方は、

まず自分がどんな家を建てようと、購入しようと思っているのか、それによって考え方が変わります。

マンションですか?

建売住宅ですか?

注文住宅ですか?

その場合、土地はすでにありますか?これから探しますか?

中古住宅ですか?

その場合、リフォームはしますか?


単に住宅購入と言っても、いろんなケースがありますよね。

それぞれのケースで、消費税の影響を受ける場合と、そうでない場合があるのです。

住宅というものは、ある日突然衝動的に買うものではありません。

よく勉強して、計画を立てて、臨まないと、

取り返しのつかないことになるかも知れません。

逆に、しっかり準備して住宅購入というイベントをやり遂げた人は、

大きな満足感と幸せを手にするだけでなく、

人間としてもきっと大きな成長をもたらすことでしょう。




そんなことを、私の書籍の中でも書かせてもらっていますが、

消費税と住宅購入のケースについては、次回以降も記事にしたいと思います。



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ファーストサイン

2012年02月13日 22:18

昨年12月の出版以降、

あちこちで書店に行くたびに、自分の本がどこに置かれているかチェックして、

さりげなく目立つように細工などしている私です(笑)



以前から友達には、

「本にサインしてくれよ~」

なんて言われていましたが、

冗談だろ~って、軽くかわしていました。

前回の記事でも書きましたが、先日、子どもの幼稚園のイベントに参加していると、

子どもの友達のママさんから、私の本とサインペンを差し出され、サインを要求されました。

そういえば、以前、妻から

「○○さんのところがサイン欲しいとか言ってたで。」

「お~、ナンボでも書いたるでー」

って、言ったような、言わなかったような。

それって、単なるノリの会話かと・・・(汗)


断る理由はないし、

普通のサラリーマンですが、

一応、著者なわけで、

そりゃ、サインを求められる可能性もあるわけで。。

結局、ちょっとカッコ悪いですが、一旦お預かりすることに。(ナサケナイ泣)



自宅に帰ると、以前に考えたことのあるサインをメモ用紙にサラサラ~っと書いて、

「どう?」

と妻に見せます。


反応は・・






・・・・・








(無言)






その冷ややかな目をかいくぐって、

他にいくつか思いつくサインを書きなぐっていると、

知らぬ間に妻も何やらメモに書き始めました。

「こんなのは?」

今度は私が、

「・・・」


ついには、小学生の娘も参入してきて、

「もっと、ハートとか星をつけたら?」

などと、勝手にサインをメモに書きまくる始末。

半ば冷やかし気味の、妻と娘には愛想を尽かせて、

これで行こう!

と、数少ない候補の中から決めました。



で、勇気を出して、預かった本に私のファーストサインを。

カッコよくは書けませんでしたが、本を買ってくれた感謝の気持ちを込めて書きました。



ちょっと、恥ずかしいけど、嬉しくもある出来事でした。

何でも最初はうまくいかない。

次からはサラサラ~っと書ける

ハズ・・・(笑)



ちなみに、今回サインさせてもらった方の旦那さんは、

テレビにもよく出ているスゴい人。

本も出していて、私の本など比較にもならないくらい売れてるんですよね。。

いつも子どもの幼稚園や小学校のイベントに参加すると思うのですが、

親が普通のサラリーマンっていうのがあまり聞こえてこないです。

芦屋って感じで、刺激になりますね。



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緊張のない人に成長はない

2012年02月11日 21:58

今日は息子の幼稚園の発表会でした。

子どもの緊張が伝わってきて、なんだかこちらまで緊張しましたが、

私のスパルタ特訓で鍛え上げた「コマまわし」もうまくいきました。

演劇も、なんだかオイシイ役をもらっていて、

我が子の成長を頼もしく感じることができた日でした。



緊張するということは、

「日々と違う何かをする」ということであって、

つまりチャレンジするから緊張するわけですね。

チャレンジして、

その結果、うまくいくか、失敗するかどうかは分かりませんが、

その緊張を乗り越えるということが、

子どもを成長させるんだと思います。


これは大人であってもそう。

日々の生活の中で、緊張する機会のあまりない人は、自分のできることしかしていない人。

チャレンジしていない人、ということになります。

緊張を乗り越えていくことで、自分のチカラになっていく、成長していくんですね。

自分で限界を決めないこと、

自分の壁、自分のカラを破っていくことが、

ブレークスルー(現状突破)。

人生において、

この繰り返しをどれだけ数多く経験するかが、

人間としての成長のバロメーターであり、

どれだけ大きな人間になれるか、ということに繋がるんだと思う。



そんな私も今日は、ちょっとした緊張がありました。

幼稚園の発表会で、息子の友達のママが私の本を買ってくれていたようで、

「○○クンのお父さん、本読みましたヨ。」

と近寄ってきてくれました。

で、そのあと、違う友達のママから、

今度は私の本とサインペンを差し出され、

「サインお願いします。」

ですと。。

うれしいやら、恥ずかしいやら、

「マジっすか・・・」

と、本を買ってくれたお礼も言えずにモジモジしていると、

隣に座っていた見知らぬ人から

「この人何者なん?」的な目線で、ガン見されるし、

顔面から火が出そうな状態になってしまいました。

隣で嫁さんからは、

「サインって、あるの?いつもの汚い字で書いたら恥ずかしいからやめてよ。」

どんどんプレッシャーが高まってきて、子どもの発表会どころではなくなってきました。

「ん~、どうしよー、サインなんてこんなところで書けねーよぉ(泣)」


実はちょっと練習したことはありました。

でも、実際に書いたことなんかなくて、

まして、わざわざ買ってくれた人の本に書くなんて(当たり前だけど・・・)

まわりの人も見てるし。。


私の緊張ぶりに、嫁さんが気を利かせて助け舟を。

「家でサインして、また休み明けに幼稚園で渡してもいい?」

「うん、わかった。ありがとう。」

「おー、助かったぜ(汗)」

ちょっと、ホっとしながらも、

ここで、サラサラ~って書いてたら、きっとカッコよかったんだろうな・・・

なんて思いながら、相変わらずの自分の小心ぶりにガッカリしてしまいました。

でも、

しょうがないよね、初めてのことなんだもん。



で、結局サインはどうしたの?

また、次回に報告します(笑)



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元気が出ないときの特効薬

2012年02月08日 21:20

最近、ちょっと調子が悪くて、肩は凝るし、相変わらず腰は痛いし、めまいなんかもひどかった時がありました。

自律神経が乱れているようです。

まだまだストレス耐性が弱い私です。。



そんな自分自身のことで目いっぱいの中、

会社の後輩が次々と相談ごとを持ちかけてきます。

「自分に自信がない」

「モチベーションが上がらない」

「何のために働いているのか分からない」

などなど。


不思議なもんで、頼られるとシャキっとするというか、

さっきまで自分自身がドヨ~ンとした気分だったのに、

後輩の相談に乗って、いろいろアドバイスなんかしてると超テンション上がってきて、

ついつい熱く語りすぎたりなんかして・・・

なんか、一緒に悩んで、もがいて、

それでも立ち止まらずに、一歩でも前へ前へ行こうぜって、

自分自身を鼓舞するように、激励していました。



自分の発する言葉で、相手を勇気付けることができたとしたら、

私にとって、とても嬉しいことですし、元気の源になります。

これは文章でも同じ。

私のブログや、本を読んで、

「元気になった」

というメッセージをもらうことがここのところ増えてきました。

相談メールなども来ることが増えました。

いずれもとても嬉しいことです。

ありがとうございます。



発する言葉にしろ、書いた文章にしろ、

人間と人間のコミュニケーションですので、相手の魂に届くことができれば、私の魂も奮えます。

相手に与えた元気の数だけ、私自身も元気になります。


最近、自分自身に元気がない

モチベーションが上がらない

という人。

身近な人を元気にしてみてください。

誰かを元気にした分だけ、自分自身が元気になりますよ。



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わが街自慢 ~海と山と~

2012年02月04日 20:16

神戸に生まれ育ち、今は隣町の芦屋に住んでいます。

神戸も芦屋も、私が気に入っているところは、

海と山が両方とも身近なところにある点です。


関西で最も人気の住宅地である、神戸~阪神間という地域は、

ご存知の通り、山と海に挟まれた細長い街です。

ハイヤーが当たり前で、交通の便など気にしない富裕層の方は、

六甲山の麓のお屋敷に住み、平地の住宅密集地と瀬戸内海を見下ろしています。

私の家も山の手の方々の夜景の一部と化しています。

我が家はちょうど山と海の中間に位置し、どちらにも歩いていける距離にあります。

住宅密集地域ではありますが、ちょうど前が公園になっていますので、

六甲山までの眺望が抜群に開けています。



子どもの頃から都市部に住んでいますので、

家の窓を開けて見えるものと言っても、隣の家の窓くらいなもので、

眺望なんて期待したこともなかったし、家からの眺望がどれだけ心に栄養を与えてくれるかなんて考えたこともありませんでした。

この芦屋の家を建ててはじめて知った、自宅からの眺望という究極の贅沢。

プライスレスな価値とはこのこと。

四季を通じて、六甲の山々から季節を感じ取ることができます。

特に、朝食のときにリビングから見える朝焼けの六甲山は一番のお気に入りです。

 



山にも、海にも歩いていけるロケーションは、自然と遊ぶのが好きな我が家にはありがたいです。

先週は家族で歩いて芦屋浜ビーチへ。

お世辞にも美しい海とは言えませんが、冬の海はちょっと物寂しげな雰囲気があって好きです。

なにより、人が少ないのがいい。


で、今日は、芦屋ロックガーデンで有名な六甲山の登山道を家族で軽くトレッキング。

ちょうど我が家から見える目の前の山です。

このコースは何度目でしょうか、すでに散歩の感覚です。

登山は秋から冬にかけてがいいですね。

すれ違うハイカー同士が必ず挨拶する登山は大好きです。

子ども達も自然に挨拶できるようになってきました。

家を見るのが大好きな私たち夫婦は、

登山道に入る前の芦屋の豪邸、お屋敷を眺めながら歩くのも楽しみのひとつです。



どんな街でも住めば都だと思いますが、

この地域が人気の住宅街である理由がわかる気がします。


今日は、ちょっとわが街自慢でした^^(汗)



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リーダーとマネージャーの違い

2012年02月01日 22:17

少し前に、会社で新人管理職の研修がありました。

その研修で、

「理想の上司像というものを書き出してください」

という課題があり、それぞれ受講者が理想の上司像を何点か書き出しました。

そして、その書き出した理想の上司像のうち、

「あなたが最もなりたい上司像はどれですか?」

という質問がありました。


書き出された理想の上司像、

・他部門との調整をうまく図ってくれる人

・常に同じ目線で配下に目配り、気配りができる人

・困ったことがあれば、率先して支援してくれる人

などなどが、受講者の意見の中から書き出されていました。

私はそんな中で、最もなりたい上司像として挙げたものは、

「現状にとらわれず、新たなチャレンジを推進する人」

だと発表しました。

すると、講師(社外講師)の方から、

「保守的なこの会社では珍しいですね。うまくやらないと出る杭になる可能性があります。ちなみにあなたは歴史上の尊敬する人や、好きな経営者はいますか?」

「ソフトブレーンの宋文州さんが好きです。あと、最近では橋下大阪市長も好きです。」

「彼らのどこが好きですか?」

「現状突破力というか、常識とされていることに疑問を持ち、それをブレークスルーするチカラです。」

「なるほど、筋が通ってます。頑張ってください!」

こんなやりとりがありました。



”ブレークスルー(現状突破)”

私が常に身に付けたいと思っている思考、スキルです。

すべてのブレークスルーは、常識を疑うことから始まったと言います。

「常識なんて誰が決めた?」

なんて、若かりし頃は唄の歌詞に共感しながら、世の中の”理由なき当たり前”に反発したものでした。

しかし、大人になると、

それが常識だという理由で、よく理解できないこともやり続けています。

常に常識を疑い、ブレークスルー思考を高めておくことがこれからのリーダーには必要ですね。

橋下市長をはじめ、求心力を有している人には、

このブレークスルーの思考、行動が、多くの人には魅力的に映っているのだと思います。



最後に、このブレークスルーするチカラが、今の時代に求められていると確信した、

今回の研修で一番記憶に残ったことをまとめます。


講師がおもむろに言いました。

「リーダー」と「マネージャー」の違いは何でしょうか?


最初は、パッと言われても、明確にその違いは説明できませんでしたが、

腑に落ちる確かな違いを分かりやすく教えていただきました。



マネージャーとは、電車を定刻通りに走らせる人


リーダーとは、原野に線路をひく人



安定しているときや、右肩上がりの時代は、マネージャーが求められましたが、

有事のときや、変化の時代には、リーダーが必要とされる。


リーダーとはすなわち、ブレークスルーできる人なワケですから、

今の時代に求められるのは、やはり、真のリーダーですね。


まずは、自分の身近なところから、リーダーになっていこう。



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