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不動産のチラシが多く入っているなら

2011年08月18日 11:31

住宅ローンを、変動にすべきか?固定にすべきか?

これに悩んだとき、判断するモノサシとして、

購入する物件(不動産)の立地条件がひとつの判断基準になると、前回の記事で書きました。



これはどういうことかと言いますと、

変動金利のリスクをよく考えると、理解いただけるはずです。

変動金利で最悪のシナリオというのは、


住宅ローンを組んだあと、金利が上がりますと、

5年間は返済額は変わらないかも知れませんが、元金が減りません。

その後、5年後に返済額の見直しがされて、返済が増えます。

そうなると、生活が苦しくなり始めます。

途中で固定に変えようと思っても、固定の返済額はもっと大きいので断念する羽目に。

この状態が続くと、生活がどんどん苦しくなって、”家を手放す”という選択肢も考え始めます。

ところが、立地のよくない地域は、特に中古物件が売れません。

値段を下げれば売れるかも知れないが、住宅ローンの残債を考えると下げることもできず、売るに売れない。

言ってる間にも、金利は上がり、ますます泥沼に・・・



私はこのブログでもそうですし、仲間にもよく言ってきました。

マイホームは流動性の高いものを選ぶようにと。

分かりやすく言えば、


マイホームは売りやすい物件を買うべきだ!


ということです。

マイホームを購入するとき、人は”終の棲家”であり、一生に一度の買い物だからと言って、売る(手放す)ことを考えません。

まあ、普通に考えたらそうかも知れません

夢のマイホームを建てるときに、その家を売ることを考えられる人はある意味変わった人かも知れません。

結婚するときに、別れることを考えている人はいないでしょうから・・・


でも、マイホームに関しては、その家の価値をよく考えておかないと、あとあとかなり痛い目にあう可能性があるんです。

その家の価値っていうのは、つまり、売れる価格ってことです。

今買おうとしているその家が、5年後、10年後にいくらで売れそうか?

これが大事なんです。

こうしたことを考えたとき、ご存知の通り、家(建物)はどんどん価値が目減りしていきますので、その土地の価値が大きくモノを言うようになってきます。

つまり、立地。

特に中古物件の売買は、立地がすべてと言っても過言ではありません。

どんなにいい設備が付いていても、どんなにいい構造でも、

それらが劣る、立地の良い物件に負けてしまうんです。



話を元に戻しますが、

変動金利の最大のリスクである、急激な金利上昇にハマってしまったときは、

家を売却し、住宅ローンの残債を消せる状況にあるならば、変動金利を恐れることはありません。

そのためにも、売却しやすいマイホームであることが大切なんですね。

だから私は、友人が住宅ローンを変動か、固定かで相談してきたときに必ず聞きます。

「どこに家買うの?」



立地をヒアリングしたときに、多くの人が、

駅まで何分

買い物は大きなスーパーが近くにある

学校まで何分

病院まで何分

・・・

と、立地ではなく、住環境の説明をしてくれます。

今の日本で、住宅地でこうした環境が整っていないところは論外。

そんなことはあまり重要ではなく、

私の求める立地の情報とは、住宅相場のことです。


人気の住宅地かどうか?(不動産売買が活発なエリアか?)


ということです。


どうしたらそれが分かるかというと、戸建でもマンションでも、中古物件の売買量を見れば、人気のエリアかどうかが分かりやすい。

あとは、その地域に家(不動産)のチラシが多く入っているかも、かなりの目安になります。

週末になると、不動産関係の折り込みチラシが10枚以上入っているなら人気の住宅地でしょう。

最低でも5枚は欲しいですね。

もっと簡単なのはネットで、その地域の不動産売買物件(賃貸物件でもよい)の数を調べればすぐに分かります。



郊外の新たに宅地造成開発された物件を購入するという同僚には、

長期優良住宅にして、フラット35Sを活用することを前提に、私は固定金利を勧めました。


住宅ローンの選択。

固定か?

変動か?

その人の考え方はもちろんですが、家族のライフプランだけで考えるのではなく、

家の立地も重要なファクターになることを知っておきましょう。

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住宅ローンに迷いなし

2011年08月16日 01:22

最近、会社の同僚、後輩など、私のまわりで家を買う人が増えてきました。

増えてきたというより、家づくりのことで相談される機会が多いので、そう思うのかも知れません。

FPらしい活動は何もやってないんですが、相談してくる人は私のFPという資格を信用して相談してくるんでしょうか?



相談の中身で圧倒的に多いのが、住宅ローンのことです。

要は、変動と固定どちらがいいのかという相談。

この相談が来ると、私は正直困ります。

なぜなら、


人に勧めるものと、自分で選ぶものは違うからです。



「33歳年収600万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで」の中でも、そう言ってますが、

FPとして人に勧めるとなると、やはりリスクの少ない長期固定を推薦すると思います。

責任がついてまわりますからね。

だからプロのFPに相談しても、無難で、ライフプランの描きやすい長期固定を勧められることになります。



ご存知の通り、私は変動金利を選択しています。

人にはアドバイスとして長期固定を勧めますが、私は変動を選んでいます。

言うまでもなく、自分で責任が取れるからです。


今の芦屋の家に住む前は、神戸の本山というところに住んでいましたが、その時も変動金利を選んでいました。

その時から今まで合わせて12年、変動金利で住宅ローンを返してきました。

変動金利は、半年ごとに金利が見直され、その返済額修正を5年ごとに行うという仕組みですが、

私は12年のあいだに、一度たりとも返済額が増えたことはありません。

むしろ返済額は減りました。

基準金利は借りたときより上がっています。

金利が上がってるのに、返済額が減った???

そんなことがあるのも、変動金利ならではですね。

私が変動金利を選んだ理由は、4年以上前に書いたこの記事の通りです。

その時の洞察は大きく外れてはいないと改めて思っています。



私が変動金利を選び続ける理由として、最近特に思うのが

金融機関の生き残りをかけた競争の激化です。

今の日本のように経済が不安定であると、金融機関は企業への融資にリスクを感じるようになります。

しかし、銀行としてもお金を貸し出さないと金利収入が得られないワケですから、

その矛先は担保のしっかりしている個人、つまり住宅ローンに向かいます。

住宅ローンの取り合いです。


この市場競争の原理を賢く利用すれば、変動金利でも当面は、返済額や金利が上がることはないでしょう。

もし金利を上げてきたら、他行に借り換えたらいい。

いい条件で融資してくれるところは、いくらでもあります。

銀行も優良融資先を探しているのです。

ただ、それ相応の信用力が絶対条件となります。

これも人それぞれなので、安易にアドバイスはできません。

ですから、アドバイスする場合はその人の信用力もよく判断しないといけませんね。



長期固定金利を選んだ人は、もう住宅ローンに安心してしまって、こうしたローンのメンテナンスをしようとしなくなります。

もっと有利な住宅ローンが世の中には出ているかも知れないのに、借りたときから何も考えずにひたすら返し続ける。

こうした人が多いと喜ぶのは誰でしょう?


そう、お金を貸している金融機関ですね。


住宅ローン顧客の取り合いが激化する中で、

途中で乗り換えられることもなく、

高い金利を文句も言わずに返し続けてくれる。

だから金融機関は「固定」を勧めてきます。

「超低金利の今は”固定”が絶対おトクです。」のセールストークを引っさげて。



それともうひとつ、私が変動金利を選んでいる理由として、

「購入する物件(不動産)の立地」にスポットを当てています。

その詳細はまた後日説明しますが、

変動金利か固定金利を選ぶときにアドバイスすることは、


①住宅ローンを定期的にメンテナンス(調べたり、勉強したり)する気があるか?

②与信力はあるか?

③物件の立地は良いか?


この3つが揃っていたら、迷わず変動へGo!ですね。

金利差を活かして、夢のマイホームでの生活を少しでも豊かなものにしましょう。

家を建てたのに生活がひっ迫しているようじゃ、何のためにマイホームを建てたの?

ってなっちゃいますもんね。



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人生の波を感じる

2011年08月12日 07:07

しばらく更新サボってましたが、なんとかやっております。


究極のサラリーマン像を発揮しなければならない、昇進試験が無事終わりました。

論文書いて、その中身をプレゼンして、最後は面接。

本格的に2月頃からやってましたから、長丁場でした。

先日、最後の面接を終了して、あとは結果を待つのみ。

論文

プレゼン

面接

どれも私の得意なものばかりなので、試験そのものをあまり苦とは感じませんでしたが、

社内の上層部に対して、ヘコヘコする人間関係に少々疲れましたね。

合格すれば、10月から自分自身の中であれほど拒み続けた管理職になります。

たぶん合格するので、そのつもりではいますが、

新たなステージで、いろいろと人生の勉強をさせてもらえそうです。



ここ数年は、プレイヤーとマネージャーの狭間に陥って悩んだ時期がありました。

営業ですので、自分の成績を追い求め、自分の手柄を立てることにやっきになっていたプレイヤーの頃。

チームのほかのメンバーの分まで私がカバーして、組織として目標を達成することが多々ありました。

それによってたくさん表彰をもらったり、社内の評価もうなぎのぼりでした。

しかし、任される組織が大きくなればなるほど、私一人のチカラではどうしようもなくなり、

チームとしての底上げの必要性を感じるようになってきました。


これが大変でしたね。

自分と同じようなモチベーションで仕事をしている人ばかりだといいんですけどね。

特に年上の部下や大先輩の方もメンバーにはいるわけで、当然テンションは低いわけで・・・

若手の育成も大変です。

みんなこうして悩んで、上司になっていくんだろうな。。

なんて思いながら、ここ数年プレイングマネージャーとして頑張ってきました。



で、そんな中から学んだこと。

リーダーが楽しそうに仕事をして、

モチベーションを高く、前向きに仕事をしていれば、

部下には伝染するんだということ。


以前にこんな記事を書いたことがあります。


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「熱中するものの発する引力」の話


幼稚園児が、園庭でいろんな遊びをしています。

最初は、一輪車、フラフープ、ホッピング、ジャングルジム、竹馬、うんてい、砂場遊び、どんぐり拾い・・・などなど、多くの種類の遊びに分かれて、みんな散り散りです。

ところが、しばらく子どもたちを観察していると、

10分もしないうちに、最初多くの遊びでバラバラだった子どもたちが、数種類の遊びのグループになっているそうです。

フラフープと、竹馬と、どんぐり拾いの3種類だけになってしまいました。

他の遊びをしていた子どもたちは、この3種類のどれかに吸収されたようです。

フラフープ、竹馬、どんぐり拾いを元々やっていた子どもは、他の誰よりも熱中して遊んでいたそうですね。

そう、誰よりも楽しそうに遊んでいたその子どもの遊びに、まわりのみんなが吸い寄せられてきたんです。

「一緒にやろうよ」とか一切のお誘いはしていません。

その子どもの熱中度合いが、人を引き寄せたんですね。

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有名な話ですが、モチベーションは伝染するという話ですね。


私のチームも、目標を必ず達成するんだという意識を、少しは持ってくれるようになってきました。

チームが少しづつ一丸となってきている状況を感じながら、マネージャーの仕事の面白さが分かってきました。



仕事以外でも、家族関係や、友人ともそうですね。

前向きな魂を発していると、なんか知らないけどみんなついて来る。寄ってくる。

自分のまわりに集まる人の多さで、自分自身の今のモチーベーションの高さや、ハートの熱さが量れますね。


あなたのまわりにも、たくさんの人が集まってきていますか?

集まっている人は、今何かに熱中して充実した人生を送っていると感じているでしょうね。


反対に、人が集まってこない人、なぜか去っていく人もいると思います。

私にもそういう時期がありましたし、これからもあるかも知れません。

人間のモチベーションには波があります。

人生は必ず波がある。

モチベーションなんて、上げようとおもって上がるもんじゃありません。

自分のまわりに集まる人の多さで、自分の人生の波を感じればいい。

ただそれだけです。




ローテンションから復活するために唱える呪文。

「明けない夜はない」

「谷が深いほど、山は高い」

去年の今頃はこんなことを書きながらもがいていたなぁ。。





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