2008年03月31日 06:51
外資系ファンドによる不動産バブル・・・
こんな言葉をここ数年よく聞きませんか？
新聞などでもよく賑わせているキーワードです。
普通に生活してたら、特になんのことか知らなくても困りませんし、「なんだか難しそ〜」って敬遠されそうな話ですね。。
首都圏では、もうとっくの前にこの潮流はきていて、その後、名古屋を中心とした中部地方、そして関西、その後九州福岡あたりにも来て、今は東北の仙台にこの波が押し寄せているようです。
簡単に言うと、どんなことか？
外国の（主に金融技術の発達しているアメリカの）ファンドが、日本の土地やマンション、ビル、ホテルなどの不動産を買い占めて、主要都市の不動産相場がバブル期のように値上がりしている、とういうことです。
私は仕事の関係で、外資系ファンドがビルを買う場面に多く遭遇し、彼らのビジネスを目の当たりにすることができます。
主に私が遭遇するのは、昔からの地主系のオーナーが所有するオフィスビル。
一見してボロボロで、テナントはガラガラです。
そんな物件に目をつけて、外資系のファンドが買います。
恐らく相当安い価格で。。。
そして買われたあと、しばらくして見に行くと、
「これがあの同じビル・・・？」
と見紛うばかりの洗練されたビルに蘇らせ、わずか４ケ月であっというまにテナントをつけ、満室へと変身させるのです。
で、テナントを埋めたら、速攻売却。
買ったときの価格から大幅に値を上げて売りさばいていることでしょう。。
不動産に対して愛着とか、感情とか介入させず、一金融商品として、買ってはすぐに売りさばく。
もちろん収益性の高いビルは持ち続ける場合もありますが、まさにプロの仕事だと思いました・・・
日本人は土地神話が根強く、不動産を代々相続して、大切な資産として持ち続ける文化があります。
そのため、土地を短期で売買するような人のことを、
「土地ころがし」「マンションころがし」
と言って、あまりいいイメージを持ちません。
税制でも短期売買の人に対しては、優遇措置が少ない・・・
ましてこれまで説明したような、外資系のファンドのように、ボロボロになったビルを安く買って、その後すぐに高く売るサマを見て、
「ハゲタカファンド」
と読んだりします。
家も同じです。
日本人は、一生に一度の大きな買い物と言って家を買う。
そこに一生住み続けられる保障なんてどこにもないのに。
私はマイホームに流動性を持たせる必要があることを、これまでの「建てるまで」でも述べてきました。
不動産を短期で売買するのは、なんか気に入らない・・・これは日本的固定概念ではないでしょうか？
本物の価値を判断するときに、余計な感情移入は判断を鈍らせる恐れがあります。
私は感情のないドライなビジネスを推奨するわけではありませんが、本物を価値を見極める力は、外資系の不動産の買い方を見ていると、やはりスバらしいものがあります。
ファンドは、お金を殖やしたい人からお金を集めて、何かに投資し、収益をあげて、出資してくれた人に分配するための仕組み。
そこに感情はありません。
収益性が高いかどうか？
そこが判断基準です。
簡単にいうと、そのビル（マンション、ホテル）は、儲かりそうか？
ただそれだけです。
しかし外資系に再生されたビルは、それまでとは違ったテナントを誘致し、活気のあるビルに生まれ変わりました。
ホテルなんかもそう。
地元の古くからあるダサいホテルが、外資に買われ、オシャレでカッコいいホテルに生まれ変わっている。
人が流れ、その街が変わります。
これまでの古き経営者の能力がなかっただけで、本当はこんなに集客力のあるビル（ホテル）だったんだ。
中途半端な感情移入は捨てて、外資系ファンドから見習うべきところは、素直に学ぶべきところが多い。
そう思いました。
なかなかいい記事書くじゃねーか、なんて思ってくれたら
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