３３歳年収６００万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで

六甲山を望むリビングで乾杯をし、料理の得意な妻の手料理に舌鼓を打ち、プライベートな話、とりとめのない話で盛り上がりました。
ほのぼのとした楽しい時間が過ぎていきました。
振り返ると、契約交渉中や工事中に、私がワガママを通した時、このような恩返しができる日を夢見ていました。

３人ともよく飲みます。
僕もいつもより多く飲み、ほどよい酔いが心地よい気分でした。

ビールがよくすすみ、すっかりデキあがっている設計のＹ先生は、

「いやぁ、リックルハングさん、うれしいっす。自分の設計した家で、お施主さんに手料理でもてなしてもらえるなんて、建築家冥利につきるとはこのことですよ！！」

「あまりこんなのありませんか？」

「私、基本的に建売物件と、最近は商業ビルの設計ばかりでしたから、こんな風にしてもらうのは初めてです。」

「そうか、建売だったら、設計の先生がお施主さんに顔を会わすこともないですもんね・・・」

「私も初めてですよ。」

と現場監督のＳさん。
建売では、設計の先生も現場監督も基本的にはお施主さんと会うことはありません。
それどころか、自分の建てた家にどんな人が住んでいるのか、知らないことがほとんどなのです。
事業主のＴ社長は、

「私はありますよ。竣工パーティーですけどね。」

「しゅっ、竣工パーティーですか？芦屋のいわゆる”お屋敷”を手がけた時ですか？？」

「そんな感じです。５０人くらいのパーティーでした。」

「ひぇ〜、５０人ですか？そんなに入ったら、ウチはつぶれちゃいますよぉー。って言うか５０人も入れない。Ｔ社長、やっぱ芦屋で不動産やってたらスケールが違いますね」

「こうやって、スタッフも呼んでくれて、アットホームにもてなして頂いたのは初めてです。ホントうれしいです。今回は、私たちもお施主さんに恵まれたと思っています。」


最高の一日でした。

今日このパーティーで、チームメンバーの笑顔、家族の笑顔を見て、初めて、この家づくりが本当の完成を迎えた気になれたのでした。

次回、この芦屋ブランドから何を得る？次なる目標に向けて！最終回です。

芦屋の我が家が完成し、親しい友人へのお披露目を済ませた頃、家族ぐるみでの付き合いをしている２人の親友が、立て続けに戸建住宅の購入に踏み切りました。

いずれもマンションからの買換えで、私と同じように家づくりと売却を同時で進めていくものでした。
我が家の家づくりが、彼ら親友家族に少なからず影響を与えてしまったことは否めません。
私の新しい家を見て、また見栄えのしない前の家が予想より高額で売れたことを知って、

「自分たちも買換えられるかも？」

と思ったことが、彼らの行動を起こさせました。

家づくりは”衝動買い”ではいけません。
しかしながら、臆病になり過ぎては機を逃します。

私はできるだけ若いうちに家を持つことをこれまでも提唱してきました。

２人の親友は私の芦屋の家の完成から、１年以内に家を購入しました。
その後、関西では最も人気のある神戸東部潤ｵ阪神間の住宅地は、地価が急上昇。
先日公表された「基準地価」も、軒並み１０％以上の上昇となりました。
結果的に、この関西住宅地ミニバブルの突入寸前に、彼らは家を購入することに成功したのです。
これはまさに、機を捉えたといえるでしょう。

２人の親友のうち、１人は家づくりの過程において、よく相談を受けました。
彼は同級生ながら、学生時代からすでに悟りを開いていた人物であり、人生の多くの修羅場をくぐってきた経験を持つため、私が彼に何かアドバイスをするということは、これまでほぼ皆無でした。
しかしながら、「家づくり」という一面では私が先駆者ですので、彼は素直にアドバイスを求めてきました。
この「知らないことは素直に聞く」という姿勢が、彼の素晴らしいところであり、多くの修羅場を乗り越えてきた秘訣だと思っております。

私の２人の親友は、人生の価値基準がそれぞれ私と異なりますが、考えそのものに芯があり、生活力（収入も然り、要領よく生きていく術）がありますので、彼らが家づくりで失敗する可能性は低いと思っていました。

私はこれまでも、家づくりにおいて大切なのは、建築工法や設備のイロハを勉強することではなく、家をつくるとはどういうことか？という、しっかりとした思考を持つことと述べてきました。

彼らはその思考を備えていたので、私は多くを語らず、”間違っていない”ことを伝え、時に不安になる家づくりの過程で、精神面のアドバイスに努めました。


その彼らの住宅購入において、少しだけ私が役に立てたことをお話します。

私は家の買換えでは、購入と売却のスムーズな流れが大切だと思っています。
その流れを導くのは、不動産仲介業者。

買換えでは、良き不動産仲介パートナーの存在が欠かせません。

私の場合は、Ｋ氏という、同じ歳の優秀なパートナーがこの道筋をつけてくれました。

そこで親友の彼らにも、不動産屋のＫ氏を紹介したのです。
特に”売却”では、かなりの力を発揮してくれるハズ。Ｋ氏も私の紹介とあって、一生懸命頑張ってくれるハズです。

その想い通り、彼らの買換えはうまくいきました。

◆紹介した私は大いに満足。
◆紹介された親友も満足。
◆Ｋ氏自身も自分の業績アップとなり満足。

Ｗｉｎ−Ｗｉｎならぬ、Ｗｉｎ−Ｗｉｎ−Ｗｉｎとなりました。

そしてもうひとつ、思わぬ収穫が・・・





Ｋ氏の所属する不動産仲介会社から、紹介者としての私にインセンティブが送られたのです。
私はこのインセンティブを、家を新築して何かとお金の必要になる親友へ、そのまま新築祝いとして渡しました。
ワンラクンク上のテレビや、エアコンを買おうかどうか迷っている時の支援になるはずです。


もし不動産仲介業者で紹介謝礼の制度があるなら、最大限に活用するべきです。

家を買うとき、売るとき、友人に家づくりの先輩がいれば、その人の紹介という形を採りましょう。
ただし、その人が不動産仲介業者と良好な関係を築いている人でないと意味がありません。家づくりで何かトラブルを抱えていたような人なら、仲介業者も、

「えぇー、あの人の紹介かぁ。トラブりそー。イヤだなぁ・・・」

となってしまいます。

「あっ、○○さんの紹介ですか？お世話になったんですよ。ありがとうございます。ぜひ頑張らせて頂きます」

と、業者が言ってくれる方なら間違いありません。

使える特典は最大限に使いたいものです。

我が家の家づくりストーリーはフィナーレを迎えました。


元々、震災経験の影響からか、家に対する執着は強く、

２６歳で、結婚と同時に中古戸建を買い、

繰上返済を機にライフプランに目覚め、

お金に強くなることを決意し、ＦＰを独学で取得し、

子供の成長とともに買換えを決意、

物件を血眼で探し続け、

結局自分で見つけた土地を建築条件付で購入、

よいスタッフに恵まれ建物も契約、

そして売却も思ったよりスムーズに契約、

工事も大きな問題もなく完成、

決済も完璧に想定通りで進み、無事引渡し、

売却した家も買主さんに無事引渡すことができた。


・・・大まかにはこんなストーリーでしたね。


新たな生活がスタートし、私の提唱する

『リスクに備え、今を楽しむ生活設計』

は、次のステージの幕をあけました。

芦屋の家に住んで２ケ月後、第二子として、長男が誕生しました。
家族構成はこれでほぼ固定化します。
住居についても、しばらくはここで半固定化するでしょう。
金利も上がってきました。

新たな、生活設計図（ライフプラン）を描きます。

ライフプランを描くのは楽しい！

家族のこれからの将来のこと、自分の将来のことを、シミュレーションし、実現させていく。
ライフプランは、まさに『夢を現実に変える』ためのツールなのです。

「人生は思うようにしかならない」

つまり自分の、家族の将来を考え、予想しないと、何も生まれないのです。

「ラッキー、家なんて買うと思ってなかったけど、なんか知らぬ間に買っていた」

なんてことは絶対にありません。
『何歳で家を買う』と決めて、それに向けて準備して、結果として購入できるのです。

逆を言えば、

「願わないと叶わない」

よく成功本などで、”夢を書き出せ”と言いますが、それとライフプランは同じ効果があります。
そして、これもまたよく言われますが、”夢・目標には期限をつけろ”

ライフプランはまさに期限と目標を埋めていく作業なのです。

要するに、ライフプランを作成し、見直しすることは、人生の成功への近道なのです！！


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住宅購入を専業主婦の奥様と共有名義にしていたため、住宅ローン控除で満額の控除を受けられなかった我が親友。

私と同じ買換えのため、もうひとつの特例「譲渡損失の繰越控除の特例」を使って、控除しきれなかった税金を取り戻そうと、彼を元気付け、アドバイスを続けました。
この特例は住宅ローン控除と違って、住民税も還付される（住宅ローン減税は所得税だけ）ので、これもかなりおトクな特例です。

フルに使うしかないでしょう！

過去の契約書などをひっぱり出し、申告に必要なネタを揃え、住宅ローン控除の時と同様に国税局のホームページで入力していくことをアドバイス。
そしたら再び彼から電話です。

「特例対象外です。って出るねんけど・・・」

「えっ、なんで？何か入力しくじってないか？」

「何回やっても同じやけど。。。」

「入れた項目、順番に言ってくれ」

「あーで、こーで、それからこーして、、、、、」

「・・・・・マジで」



前のマンションに住んでいた期間が５年未満。。。

しかも、４年９ケ月・・・・・。

あ然・・・・・

「譲渡損失の繰越控除の特例」の対象は、５年以上住んで住み換えた人。

あと３ケ月住んでいれば、特例が使えたのか。。。？？？

悔やんでも悔やみきれないとはこのこと。

「これでいくら返ってくると思うんだ・・・しかも、３年間にわたり減税だぞ。。。」

悔やむ私に、彼は案外平気な声。

「何かええ方法ないかなぁ？ムリやわな潤ｵ、しゃーないか！」

彼のいいところである。



買い換える場合は、５年に近いのなら、５年住んでから引き渡すようにするべきです。

これは知ってないと計画的にはできません。

使える特例は絶対に利用し、ソンだけはしないようにしたいものです。

税金を巡る話の続きです。
住宅を購入すると、税金が控除される制度が多くあります。

ちょうど私と同じ時期に新築住宅を購入した、親友の話を少ししましょう。

彼も私と同じ買換えでの、住宅購入でした。
マンションから戸建への買換えです。
新居の購入にはもちろん銀行から融資を受けていますので、「住宅ローン控除」が使えます。
さらに買換えです。
マンションの売却は、このご時世ですから当然、購入した価格より売却した価格の方が安くなりました。
すなわち売却損が出ましたので、「譲渡損失の繰越控除の特例」も併用できます。

彼は有能なエンジニアで、その卓越した技術力を武器に、私と同じ歳ながら年収１本を稼ぎ出す、高給取りです。
しかし、それだけ稼ぐだけに当然多くの税金を納めています。

住宅購入を期に、その税金を取り戻す大チャンスを迎えていたのでした。

先に確定申告を済ませていた私の元へ、彼から相談の電話が入りました。
申告の仕方や、どの特例が使えるのか？アドバイスが欲しいというものでした。

私はすでに済ませていたので、要領が分かっています。
まして条件はほとんど私と同じ。
一通り説明して、

「君は多く稼いでいる（多く納税している）から、かなり返ってくるなー」

と彼の期待感を膨らませてしまいました。

ネットを使って、申告書を作成していた彼から、また電話が入ります。

そこで私はオドロキの言葉を耳にします。

「家の名義は俺と嫁の共同名義。持分は９：１にしているんだけど、どうやって埋めていけばいい？」

なんと彼は、奥様と共有名義で家を購入したようです。

彼の奥様は専業主婦。
収入はありません。

すなわち納税額ゼロ（失礼な意味に聞こえたらスミマセン）

せっかくの彼の高額納税額が多く返ってくるハズなのに、持分比率分しか返ってきません。
奥様は納税額ゼロですので、持分に対する税金の還付はありません。

「なんで、共有名義にしたん？」

「夫婦二人で頑張って建てたし、嫁方の親も少しでも持分を入れて欲しいと要望されたから・・・」

まだ９：１で良かった。
専業主婦の奥様との共有名義を５：５とかしてたら、どエライ損になってました。


奥様が専業主婦ならば、住宅購入名義はご主人一人の名義にしておくべきです。

でないと、住宅ローン控除で泣きを見ます。

万が一、自分が死んだときに、自分だけの名義だと奥様に相続税が課せられてしまう・・・

こんな誤った固定概念は捨てて下さい。
あなたの家が１億６０００万円以上するような豪邸なら、その心配をして下さい。
配偶者には１億６０００万円まで相続税はかかりません。

奥様のご両親が共有名義を求めてこられたら、「住宅ローン控除のこと」「相続税の配偶者控除のこと」を説明し、トクなのはどちらかを納得してもらいましょう。


さて親友は結局、住宅ローン控除では全ての所得税が返ってきませんでした。

「心配するな。しゃーない。買換えで損失出てるから、そっちで残りは返ってくるよ。あと住民税も返ってくるし！」

落ち込む親友にアドバイスを続けたのでしたが・・・次回へ続く。


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売却した家は新オーナーが転勤のため、入居することなく、賃貸に出されました。

芦屋の新居と、売却した家は隣町です。
歩いても十分に行ける距離です。
賃貸に出されたということで、どんな人が住むことになったのか興味のあった私は、愛犬の散歩を兼ねて近くまで偵察に行きました。

近くまで来ると、犬を連れていますので、すぐに近所のオバさんに見つかってしまいました。そして、呼び止められ、

「あら、リックルハングさん、お久しぶり。ちょっと、ところであのおウチ、前に挨拶に来てくれた人と違う人のような気がするんだけど。」

「あぁ、そうみたいですね。なんか転勤になっちゃって賃貸にしてるみたいですよ」

「やっぱりー、そうだったんだ。結構年輩のご夫婦だったので、私もっと若いご夫婦だったハズでおかしいなぁと思っていたの。挨拶に来られた時、小さいお子様いませんでしたか？って、聞いちゃったわ・・・」


そうです。

この家の引渡しの時、買主のＳさん一家と一緒に挨拶に行ったために、ご近所に混乱を招いたようです。

「リックルハングさんの後に来る人は、同じような若いご夫婦で、小さい子供さんもいる。。。」

こんな情報はあっという間にご近所に広まっていました。

「新しく賃貸で入られた方、かわいそうだな・・・挨拶するたびに、アレっ？って思われたに違いない。。。」


そんなことを思いながら、元我が家の前を通ってみると、

少しオドロキ。

なんか家の雰囲気がすっかり変わっています。
植木鉢がズラりと並べられ、ちょっと古いクサい感じのポストが取り付けられ、すっかり落ち着いた初老の夫婦の住むような家に変わっているではありませんか？

やはり家は住む人によって、表情が変わってきます。

「私が住んでたときは、もう少し若々しい感じだったと思うんだけどなぁ〜？なんか築２０年以上の家に見えるなぁ。」

植えている植物や、植木鉢、表札や、ポスト、窓から見えるカーテンの柄。
こんなものだけで家の表情は変わることを改めて感じました。

新しく住まわれた方には失礼ですが、ただでさえ見映えの悪いこの家が、さらに暗くて、サエない家になってしまっています。
売買のことばかり考えてるわけではありませんが、

「この家、このままじゃ今売っても、私の売った価格２５８０万円の値はつかないぞ・・・」

そう思いました。

いい家をつくるのも、保ち続けるのも、やはり自分達自信なんだ。

たとえ立派な新築の家でも、愛情を注がず、管理がずさんであれば、アッいうまに資産価値は減少します。
逆に住む人によっては、買った時より資産価値を上げられる人もいます。要は、

「この家いいね。欲しいっ！買いたいっ！！」

と言ってくれる人が、多ければ多いほど資産価値は上がっていくのです。

私は前の家が、自分の予想より高く売ることができた要因のひとつに、家の中のシンプルさと美しさ、多少のセンスの良さを、自信を持って挙げます。

カッコよくて、オシャレなモデルや有名人が持っているバッグは、人気が出てプレミアが付きます。
そして、値段をいくら出しても欲しいと思わせる雰囲気が作り出されます。

当たり前ですが、家の資産価値も結局は需要と供給のバランス。
欲しいと思う人が多ければ価値は上がるのです。


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すっかり新しい生活の軌道に乗り始めた我が家ですが、不動産仲介パートナーのＫ氏がある情報を持ってきてくれました。

神戸本山の家を購入してくれたＳさんが、なんと、転勤で北陸へ行くことになってしまったらしいのです。単身赴任ではなく家族で行かれるとか。
となれば、あの家はどうなるのか？
賃貸に出すことになったようです。
人気のエリアですぐに入居者は決まり、オドロキはＳさんの住宅ローンよりも、賃料収入の方が大きいというのです。

これは不動産投資の原理です。

銀行からお金を借りて（レバレッジを効かせて）、資産を購入し、その資産が生む収益が銀行への返済額を上回ること。

すべての投資行動の原点です。

「Ｓさん、実は不動産投資家だったのか？転勤なんてそんな急に決まるとも思えないし、計画済みだったのでは？？」

と、不動産仲介パートナーのＫ氏に聞いてみました。

「リックルハングさん、それは考えすぎです。Ｓさん家族はホントにあの家に住むのを楽しみにしてました。転勤が決まってそりゃもう落ち込んでましたよ。」

「そうですか。。。」

「だって、言ったじゃないですか。リックルハングさんの家を買った一番の決め手は”校区”ですよ。お子さんのこと考えて決めたんです。投資目的なら校区はあまり気にしません。それに投資目的ならもっと値切ってきますよ。収益が一番の目的ですからね。」

「うん、そうだった。それに奥サマも引渡しの時は、家のことよりご近所のことを気にしていた。そして一緒に近所に”挨拶”までした。投資家なら絶対あり得ない行動だ。そう考えたら、あの日まではここに住むと思って準備を重ねてきたのに、かわいそうだな・・・」

「ホントかわいそうですけど、でもある意味よかったですよ。賃料収入でローンは気にせずに済むんですから。それどころか少しづつですけど貯金できますよ。」


Ｓさん家族への同情もありましたが、私がこのとき大きくうなずいたのは、サラリーマンの住宅の購入の原点を再認識させられたからでした。

私はこれまで何度も述べてきました。

家は一生に一度の買い物と言うけれど、本当にそこに一生住み続けることができるとは限らない。

家を変わらなければならない要因は山ほどあります。
□転勤
□ご近所トラブル
□子供の教育
□親・子供・親戚など身内の健康問題
などなど、、、
これらの外部要因はいつ何時やってくるか分かりません。

これら要因が発生し、引越しを余儀なくされた時に、その家のローンが処理できるかどうか？

これが何度も述べてきた私のマイホームの持ち方です。


私の家を買ってくださったＳさん一家は、はじめてのマイホーム購入でしたが、入居を目前にして、”転勤”という外部要因に見舞われ、引越しを余儀なくされました。
もちろん住宅ローンは組んでおります。
頭金も用意できず、フルローンとお聞きしております。
しかし、その立地に恵まれた物件購入のおかげで、「住んでいないのにローンを払う」といった最もモチベーションの維持できない返済行動をとらずに済みました。

結果的にＳさんには、物件を見る目があったのだと思います。
私の家を買うと決めるときに、他に何件か新築を見てきたとお聞きしました。
中古である私の家と同じ価格帯の新築だったということは、立地条件が良くないことは安易に想像できます。

もし、その新築の家を買っていたら、今回の転勤での引越しで、同じ結果を得られていたでしょうか？

もちろん結果など誰にも分かりません。
しかし、高い確率でローン処理は困難になっていたと想像できます。
想像するだけで悲しく、恐ろしいことです。

今回のＳさんの話を聞いて、自分のマイホーム取得に対する考え方が一層強まることになったのは言うまでもありません。

そう、やはりマイホーム購入は不動産投資なのです。



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無事引越しも終わり、新居での生活が始まりました。

この我が家の家づくりストーリー、神戸本山の家売却〜芦屋での新築物語は、いよいよ最後の仕事を迎えます。

神戸本山の家の、引渡しです。

先日、芦屋の新居の引渡しを受けたばかりの私。
今度は逆に、引き渡すほうの立場になります。

我が家は買換えでしたので、売却時の特約として、決済から１週間後の引渡しが契約条件でした。
つまり新居に全ての荷物を移し終えるのに、１週間の猶予を買主さんにもらっていたのです。
ですから、先日の決済でお金は頂いているのに、家のカギはまだ買主のＳさんに渡していない状態なのです。

引渡しは決済から５日経った、土曜日に実施することで合意していました。


引渡しの前夜、私は一人で本山の家に戻り、簡単に掃除して、明日の引渡しに万全を期しました。
掃除と言っても、電気も水道ももう止めてますので、雑巾片手に乾拭きしかできません。
電気もつきませんので、懐中電灯でコソコソ。
近所の人に見つかったら、「ナニ？？ドロボウ？？？」って通報されるかも知れません。
真っ暗な、元我が家で、これまでの思い出にふけりながら、新しいオーナーにも可愛がられる家になるよう、家の中を点検しました。


そして次の日、引渡しは私と娘の２人で行くことになりました。
早めに着き、家の前で買主Ｓさんを待ちました。
車で行ったのですが、車は少し離れた場所に駐車してきました。
家の前には停められません。

もう私の家ではないのですから。。。

しばらくして、買主Ｓさんと不動産仲介パートナーのＫ氏が現れました。
Ｓさんとは３度目の顔合わせ。
１回目は契約のとき、２回目は決済の日、そして今日です。
決済の時と同じく、今日もＳさんは奥サマと子供さんの家族全員で登場です。
Ｓさんも車でやってきました。
Ｓさんは車をどこに置こうかウロウロしている様子でしたが、不動産屋のＫ氏に

「Ｓさん、車は家の駐車場に入れたらいいじゃないですか？ここはもうあなたの家ですよ」

「ああぁ、そうですね。」

私もはじめて家を買った時そうでしたが、Ｓさんもまだ実感が湧かないようです。
少し緊張した面持ちで、Ｓさんは駐車場に初めての車庫入れをしました。

Ｓさん、奥サマと、軽く挨拶をし、いよいよ引渡しです。

ところで引渡しって、何すんの？？？



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昨日、無事引渡しも終わり、今日はいよいよ引越しです。

引越しはあいにくの雨でした。
引越し屋さんが手際よく、荷物を運び出します。

すごい早さです。
元々、物の少ない我が家。
あっという間に家の中がもぬけの殻になりました。

私は掃除機を片手に、ひたすらたまったホコリを吸い取ります。
すると、引越し屋さんが、

「何年住まれたんですか？」

と作業の合間に話かけてきました。

「７年です。汚くてすみません。。。」

「逆ですよ。キレイに使われてるなって言おうと思ってたんです。」

「あははっ、そうですか？妻が喜びますよ」


家の中がすっかり空っぽになりました。

引越しを経験したことのある人なら誰でも感じたことのあるこの一言。

「この家、こんなに広かったっけ？」

新婚から７年間お世話になったこの家。
いろいろ気に入らないことが多くて、早く引越したいと思ってたけど、この家の不満のおかげで、『家を建てたい』と強く思えました。

強い願望を持てたから、それを実行するために行動できました。

願望がなければ行動はできません。

この家のおかげで、芦屋の家が建てられたのは、紛れもない事実です。
そして、売却においても高いパフォーマンスで、我が家の資金計画を大きく援助してくれました。
今回の買換えの成功は、この家の売却成功がカギを握りました。

今日でこの家を去ります。
新しいオーナー（買主のＳさん）への引渡しは１週間後。
しばらくの間、この家は主の居ない寂しさを感じさせることになります。


新居までは、車で５分もかかりません。
速攻で新居への引越し荷物の搬入が始まります。

全ての荷物はどこに置くかは決めていましたので、搬入はスムーズです。
引越し屋さんにも、

「段取りがバッチリで、仕事がやりやすいです。」

と言ってくれます。

準備、計画、段取り、シミュレーション・・・この点については万全を期す性格ですので、そこを褒められ、かなり嬉しい私でした。

ついに我が家は新居へ入居できました。

感動は・・・・・




ありません。

今まであまりにも何度もこの家に入ってましたし、何より疲れきって、感動どころじゃないです。
明日も仕事です。
ここのところ、色んな手続きや準備で休暇を取りまくっていたので、仕事がたまっています。
疲れたカラダでも、明日はどうしても出勤しなければなりません。
この日は満身創痍。
私のカラダは喜びよりも、安らぎを欲していたのでした。


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