３３歳年収６００万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで

事業主Ｔ社長から連絡が入りました。

「建築確認がおりました。明日現地に建築概要の看板を立てます。施主の名前も入りますので、ご承知おき願います。」

「もう、工事始まるのか・・・早いなぁ」

これを聞いた翌日、家族を引き連れて、真っ先に近隣に工事迷惑のご挨拶に行きました。

近隣への挨拶・・・
これは常に先手先手を打って、リスク回避に努める必要があります。
せっかくの楽しい家づくり、これからの新しい生活に夢ふくらませているというのに、ご近所とのトラブルで思いっきりブルーになる人が多いようです

近隣事情は、事前に入念なリサーチをしておくのは当然のことですが、工事中の迷惑が一番トラブルの元になります。
クレームが出てから謝りに行ったのでは、時すでに遅し。
そうなるとお互いが不満を持ち合い、表面化するかどうかは別として関係は泥沼化です。
先手先手で、これでもかというくらい挨拶しておいて、ソンすることはありません。

「工事中の迷惑挨拶は業者の仕事だろ？」

と考える方もいらっしゃるでしょう。
もちろん施工業者の方にも挨拶はしてもらいます。
でも挨拶の趣旨が異なります。

施工業者は、
「工事期間中に近隣とトラブルなく、自分たちの工事ができるように」
挨拶するのです。

一方施主は、
「工事が終わった後、近隣とトラブルなくそこに住めるように」
挨拶します。

そこに住むのは誰なのか？
今後、長く近隣の方と顔を会わせるのは誰なのか？
そう、業者はそこには住みません。万が一近隣とトラブっても、それは一過性のものです。
工事が終われば、そのうっとおしい近所の人と顔を会わさなくてもいいのです。

それを考えれば、施主が真っ先に挨拶に行き、少しでも好意形成を図ることは必然でしょう。

前回の続きです。

私は今回が２回目の住宅ローン。
１回目のローンは無知で何もわからぬまま契約しましたが、今回はその教訓をフルに生かし、ＦＰ学習の成果と、我が家のライフプランを具体的にイメージし、知識武装した上でローン選定に臨みました。
自分の経済洞察力を、ライフプラン力を試してみたい、その欲望もあって「変動金利」の選択となりました。

ただしこの選択は前回も述べたように、計画的な繰上返済を強い意思で実行しなければなりません。
繰上返済という仕組み、手段は任意です。
毎年１００万づつ繰上返済しようと決めていても、
「今年は苦しいし、旅行も行きたいから止めとこう・・・」

も可能です。強制ではないのです。
しかしこれでは変動金利を選んだ意味がありません。

変動で借りた場合と、固定で借りた場合の月々の返済額の差を貯金し、それを毎年繰上返済するのです。

これができない方は、はじめから固定を選ぶべきです。

その人の意思の強さに不安があるので、ＦＰやアドバイザーは固定をおススメするのです。

この時代にソンしない住宅ローン商品は何なのか？　前回の続きです。

さんざん迷ったあげく私の出した答えは・・・

驚かないでください・・・

誰もが選ばないアノ商品・・・

今の時代背景では、専門家やＦＰも真っ先に否定する選択・・・



そう、変動金利を選びました


理由は以下の通りです。

＜理由１＞
金利は上がるかもしれない。しかし、上がっても超低金利水準であることに違いはない。バブル期並みの高金利には今後ならないだろう。

＜理由２＞
金融規制緩和が進んでいる。
異業種や外資の住宅ローン参入により、金融機関同士の競争が進み、商品選択の一番の基準である、金利について市場競争原理から抑制がかかる。
一番の期待は郵政公社（ゆうちょ銀行）の住宅ローン参入である。
あれだけの母体が住宅ローンに参入してくれば、銀行は顧客を奪われないように自助努力するしかない。
一番の防衛策は金利の抑制だろう。

＜理由３＞
住宅ローンの商品そのものが増えている。
単なるローンだけでなく、フラット３５をはじめとした証券化ローンや、少し趣旨は異なるが、欧米で盛んなリバースモーゲージなど、今後ますますローン商品が多様化するだろう。
そうなれば、理由２で述べたことと同じで市場競争原理により、金利は抑制されるハズ。。。

＜理由４＞
近年、経済は上向きつつあるが、急速な少子高齢化による労働力（国力）の低下は避けられない。
これまでの高度経済成長期のような時代とは国民構造も違えば、意識も違うため、長い持続的な景気回復に疑問を持たざるを得ない。
したがって金利は一時的に上昇するも長続きせず、降下するだろう。
さらにバブルを経験した日本国民は、仮に好景気を迎えたとしても、浮かれるコト、財布のヒモを緩めるコトを自粛するだろう。このことは持続的景気回復のキーである個人消費の回復力が弱いことにつながり、将来的にバブルのような高金利時代は二度と来ないと考える。

＜理由５＞
変動金利はどんなに急激に金利が上昇したとしても、ローン支払い額は「上限１．２５倍まで」という仕組みになっているので、繰上返済を効果的に組み合わせることで、総返済額は全期間固定より安くなるとシミュレートできる。
これは最悪のシナリオでシミュレーションしており、金利が低水準のままなら断然変動金利の方がおトクな計算だ。
したがって超低金利の今の段階で余裕のある返済から貯蓄に回し、来たる金利上昇に備え、こまめに繰上返済をした方がよいと判断した。


これはあくまで私個人の私論であり、我が家のライフプランに当てはめて検討した結果です。ほかの人にはおススメしません。
仮に私がＦＰとして、住宅ローンの相談を受けたならライフプランを描きやすい長期固定を奨めるでしょう。
他人にアドバイスするときは責任がついて回りますので、最もリスクの少ない、差し障りのないプランを提示することになります。

今回の選択は我が家の問題です。
少々のリスクを犯しても、大きな効果を得られるプランを選択しました

何度も言ってますが、我が家は建築条件付の土地を契約しました。
３ケ月以内に建物の契約を結ばなければ、すべて白紙撤回となります。
私と事業主Ｔ社長に残された時間は僅かでしたが、工事請負契約書の中身を十分に確認させて頂き、いよいよ契約締結の運びとなりました。

この土地を契約する際に様々なリスクを考え、その時点ではどうしても消えなかった２点の不安
「ビルダーを選べない問題→この事業主を信用できるか？」
「つなぎ融資の問題→二重ローンに対する心理的負担」
をすっかり解消した状態で契約に臨めることは大いに満足でした。

私は「つなぎ融資」はなくなりましたが、予算オーバーに違いはありません。
しかし、どんな家づくりでも予算オーバーは高い確率で発生します。

その予算オーバーに納得ができるかどうか？
当然その予算オーバーに見合う大きな成果が得られるかどうか？

を判断して合意を得ます。
私の場合、Ｔ社長に対する「絶対的信頼」という大きな成果を得られたことで、この予算オーバーを受け入れました。

Ｔ社長は前回私が言った地鎮祭、上棟式のご祝儀の件も気にして頂いてたようで、
「ウチで用意します。」
と言ってきました。
さすがに私も前回はそう言ったものの、ご祝儀というものは、施主が神主さんや職人さんにこれからの工事の安全祈願や出来映えへの期待を込めて渡すものであるという認識がありましたので、折半することにしました。（予算ひっ迫の都合上、半分は出してもらうことに・・・）

また契約書に貼る印紙についても、我が家の家計および私の金銭感覚のシビアさを知ってか、私に印紙税の負担がかからない方法を提示してくれました。（細かくは説明しませんが、私も会社でたまに使う方法で、合法です。）
家のような大きな買い物をする場合、印紙代もバカにできなくなってきます。
家づくりのトータルの予算からすれば微々たる金額ですが、この浮いたお金で例えばパソコンのプリンターが買えたりするわけですから・・・

契約期限まで２日を残した大安の日、久しぶりに登場の不動産仲介パートナーＫ氏立会いのもと、ついに工事請負契約を結びました。

私が惚れたこのすばらしい土地と出会ってから、１００日以上経過しての契約でした。

ここに来て１８０万円という大幅な予算オーバー。
ここまでシビアな金額の話をしてこなかった私のミス・・・前回の続きです。

この状況になると、普通では
「Ｔ社長、何考えとんじゃ。最初から言ってるだろ！」

事業主Ｔ社長も、
「はぁ？何でウチが諸経費のことまで考えなあかんねん？そんなの総予算とは別に決まってるやろ」

と心の中で思うものですが、私とＴ社長は違いました。
何とかしてこの問題をクリアしたい。双方がそう思っていたと思います。
お互いに契約不成立の選択肢は考えていませんでした。

「どうすれば・・・」

そして、Ｔ社長が別の視点から以外な助け舟を出してくれるのです。

「リックルハングさん、つなぎ融資の負担はどれくらいありそうですか？」

「えっ、つなぎ融資？そうか、そんなんあったな・・・いわゆる「二重ローン」の時期が出るんだったな。」　

「ええーと、ちょっと待って下さいよ。○○万円です。」

「工事原価が非常に厳しいのは先ほどから何度も言った通りです。いい仕事をさせて欲しいので、業者をこれ以上たたくことはできませんし、やりたくありません。工事以外でご協力できるとすれば、つなぎ融資です。」

「と言いますと・・・どういうことですか？」

「つなぎ融資の期間はどなたでも家計が苦しくなります。そのつなぎ融資を受けなくてもいいようにしましょう。つまり、つなぎ融資の負担○○万円はウチが持つということに。」

「えっ、そんなんできるんですか？」

「土地の決済は建物が建ってからに変更します。建売と一緒です。土地と建物を同時に引渡して、一括決済するということです。」

「・・・」

「今は土地を先に引き渡して、その土地代金をリックルハングさんは「つなぎ融資」されようとしています。それをなくすのです。」

「なるほど・・・」

「ウチもこの土地の仕入れには銀行から融資を受けています。その融資期間が長くなるので、利息を多く払わないといけないんですよ。まあ、今回は建売を企画したと思えば・・・。この方がウチもリックルハングさんもいいんじゃないでしょうか？」

１８０万円の予算オーバー・・・
半分の９０万まではＵＰを覚悟した。
残り９０万歩み寄って欲しいと申し入れたがダメだった。
そのかわりつなぎ融資がなくなる。。。悪くないな。
っていうかスゴい、イイ
だって家のスペックを落とさなくていいんだから。

「土地の所有期間が短くなるので、固定資産税も少し得しますね。ほんの僅かですけどね。」

「うれしいです、Ｔ社長。あなたはかけひきの上手な方ではないことを知っています。ここまで歩み寄って頂き、なおかつ我が家の事情を考慮した最善の案を出して下さった。ぜひそれでお願いします」

私も妻もＴ社長も、大きな笑みが戻りました。
Ｔ社長も笑みは引きつりではありません。本当に喜んでくれている顔でした。

「この人に家を建てて欲しい。」心底思ったのでした。

いよいよ建物の契約段階に進みました。
工事請負契約書の雛形が準備できたので見て欲しいと、事業主Ｔ社長から連絡が入りました。

打ち合わせに向かう私の頭には、

総予算がどうなったのか？契約金額がいくらと書かれているのか？

その１点に絞られていました。
そう、私の家づくりは以前述べたように、「見積なき家づくり」なのです。
ここまで具体的な金額を見ていません。
土地契約の時に「総予算○○百万円」と伝えた、それっきりです。
建物のスペックは十分に詰めました。納得しています。
あとは予算・・・

「契約書こんな感じで。。。」
Ｔ社長から契約書の案を提示されます。
Ｔ社長、自信満々です。
「リックルハングさんの予算○○百万円から、土地代金分を引いた額です。頑張りました。もちろん消費税込みです。」

私は顔がこわばります。
「契約除外項目は何がありますか？」

「ＴＶアンテナ、エアコン、カーテン、引越し・・・など、こちらをご覧下さい。」
と除外項目の一覧を見せられます。

「これに仲介手数料、登記関係費用などの諸経費もかかりますよね。」

「はい」

「私は家づくりの総予算と言いました。ＴＶアンテナ、エアコン、カーテン、引越し・・・そんなものまで含んでいるとは思いませんが、仲介手数料、登記費用などのいわゆる諸経費は私の思う総予算です。」

Ｔ社長の顔がこわばり始めます。
Ｔ社長は事業主。仲介手数料（土地契約の分）は関係のない話。
仲介業者に支払われるお金、それは分かっています。
しかし施主にとっては、仲介手数料も登記費用も支払う先が違うだけで、家づくりの費用であることに間違いありません。
Ｔ社長にもこれらがどれくらいかかるかを事前に伝えていましたし・・・

大事なところです。
私はこのときすでに、Ｔ社長とはお互いにハッキリと言いたいことが言える関係を築いていたので、あえてズバリ申し入れさせて頂きました。

「ちなみに除外項目に入ってませんが、地鎮祭、上棟式の費用なんかはどうなってますか？」

「式の費用は入ってます。あとリックルハングさんは神主さんや棟梁さんへのご祝儀を用意してもらいます。。。」

「そうですか・・・Ｔ社長からすれば当たり前かも知れませんが、こちらはシロウトです。そんな祝儀が要ることも知りません。見積のない進め方をしてきたので、こういう点のボタンの掛け違いを心配していました。」

「・・・」

「今さら契約しないとか、そんな失礼なことは考えていませんが、いわゆる諸経費部分の約１８０万円。ここを何とかしないと私は前に進めません。いうなれば、１８０万円予算オーバーです。」

「・・・」

「１８０万円値引きして下さいって言っても無理でしょう？仕様変更してこの金額を落とせる余地はありますか？」

「ありません。というかリックルハングさんの予算として、ここまで価格を持ってくるのに四苦八苦しました。最初はもっと高くて。。。とても１８０万円の余地なんて残ってません。」

Ｔ社長かなり困っています。
私も困っています。
頭金やローンの返済額から試算していた予算です。
かなり背伸びしていました。これ以上背伸びしたら倒れてしまいます。。。

こう着した重苦しい雰囲気の中、私が先に妥協策を打ちます。
「１８０万円の半分、９０万円ずつ歩み寄ってもらえませんか？」

「リックルハングさん・・・ムリです。できません。それくらいギリギリのところでやってます。」
Ｔ社長、駆け引きの上手な人ではありません。ホントに厳しい価格なんでしょう。

さて困りました。
ここにきて、１８０万円もの大幅な予算オーバー。
ここまでシビアなお金の話をしてこなかった私のミスでもあります。
見積は作らないと言うＴ社長に、ゴリ押しでも作ってくれと言うべきだったのか？

先にスペックを決めて施主をその気にさせておいて、建築条件付土地の優位性を利用して、金額を最後に吊り上げる・・・これってＴ社長の策略？
この人そんなことできるタイプ？
ここまで築いた信頼関係が崩れるのか・・・？

誰もが予想し得る、なんとも不細工なトラブルが発生していました。。。

『耐震強度偽装事件』・・・前回の続きです。
地震で家をなくした者にとって、ハラワタの煮えくり返るような事件です。

「地震をなめとんかぁ〜？」

神戸・新潟をはじめとした被災者の方は、この事件に過剰に反応したでしょう。
私は異常に反応しました。人の５倍くらい。。。
これまでも書いてきましたが、私は震災で家が全壊しました。
そして、そこから人生に対する考え方が大きく変わりました。
震災はあり得ないと思っていたことが、そこらじゅうで起こりました。
それまでの私の持っていた常識の概念が、ことごとく破られました。

「世の中、何が起こるか分からない・・・」
「何があっても家族を守れるようにリスクを排除せねば・・・」

震災をはじめとした、常軌を逸した災害や事件を経験した人は、リスクに怯えるようになります。これは一種のＰＴＳＤです。（私自身、それを認識しています。）

ですから家を建てるときは、コストが許すなら、通常の耐震強度の１．２倍くらいの強さで構造計算して欲しいと思っていました。

それが・・・この事件では通常よりも弱く設計していたなんて・・・
シンジラレナイ。。。
しかも、理由はコスト・・・
安全よりも金儲けを優先したのか？
言葉は出ませんでした。

私は家で最も重要なことは「安全（強さ）」だと言ってきました。
見た目の豪華さ、立派さ、カッコよさ・・・よりも見えない安全にお金をつぎ込むことを惜しみませんでした。


次の打ち合わせの日を待たずして、事業主Ｔ社長に私の不安をぶつけます。
がしかし、Ｔ社長はさらりと言ってのけます。

「真面目にやってるものが迷惑被ってます。建築屋がみんなそうだと思われてしまう。」
「リックルハングさん、もうじき構造計算書はあがってきますので、お見せしますし、お渡しします。ただ、見ても分かりませんよ・・・」

そりゃそうだ。。。ずさんな検査体制だったとはいえ、検査機関が見つけられないような偽装をシロウトの私が見つけられるハズがない・・・
Ｔ社長も計算書見てもチンプンカンプンだという。
でも信用してくれ・・か。。。

精神論は嫌いではないが、リアリストで人一倍臆病な私は、裏づけが欲しいタイプ。
でもこればかりは腹をくくるしかないか・・・
第三者に見てもらう手もあるが（Ｔ社長も見てもらってもいいと言ってくれている）、もちろんコストがかかる。
このリスク排除の為に必要な投資なのか・・・

「私はこれまでＴ社長を信用してきた。Ｔ社長も私を信用してくれた。だったら問題ないだろ。」

少しの不安を残しながらも、ここまで築いてきた信頼関係を信じることにしました。

「この私の選んだビルダーに間違いはない。」

そう自分に言い聞かせて、いよいよ建物の契約（工事請負契約）へと突入したのでした。

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