３３歳年収６００万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで
施主も努力せよ２
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施主も努力が必要・・・前回の続きです。
家をつくるのは私（自分）なのです。
えっ？つくるのはビルダーでしょ！
ビルダーは家を組み立てているだけ。つくっているのは自分なのです。
ですから、施主もよく勉強し、施主とビルダーが共に協力して、理想の家を目標の予算で建てる。このことを事業主Ｔ社長から教わり、私自身とても共感を覚えたし、意思の共有が図れました。
ブログの友人「あつきちしお」さんも同じようなことを説いています。
この方はビルダーの立場であり、このことは言いにくい立場であるにもかかわらず、はっきりとおっしゃっています。「お施主様に物申す！」
日本人が従属意識の強い国民性であることはよく知られています。
うまくいかないことがあると、
「国の制度が悪い」・・・
「法律が悪い」・・・
「あの首相が悪い」・・・
「この会社が悪い」・・・
「あの上司が悪い」・・・・・・・・・
家づくりでもそうです。
「ビルダーが悪い。こんなはずじゃなかった・・・」
しかし、この国に住んでいることを選んでいるのは、私（自分）なのです。
嫌なら外国に行けばいい。
でも日本から出ようとしない。ここに居る。
その上司がいる会社に入ることを選んだのも自分なのです。
もちろん、ビルダーも同じ。
その業者を選んだのは誰なのか？？？
おもしろい話を聞いたことがあります。日本とアメリカの家づくりの下調べの話です。
アメリカでは家を建てるとき、そのビルダーとその物件の地域性・住環境などを、購入しようとする人が調査機関を使って徹底的に調べるそうです。
その調査費用が約１００万円かかったとします。
調査の結果、とんでもない不良業者であることが分かりました。
もちろん契約はしませんでした。
このケースで日本とアメリカでは反応が分かれるそうです。
日本の場合は、
「なんて業者だ。あの業者のせいで１００万円も損したじゃないかっ！」
ところがアメリカ人は、
「１００万円かけて調査したかいがあったってもんだ。何千万もの家を買うんだ。リスク回避できて良かった。」
・・・だそうです。
自己責任意識の違いです。
無理もありません。これまで日本は護送船団方式、国民皆中流でやってきた民族ですから。。。
最近は日本でも自己責任を問う声が大きくなってきています。
国の年金制度や、企業の終身雇用、護送船団方式は崩壊しているのです。
すでに日本も自己責任の時代に突入しているのです。
家づくりでもビルダーに対して、自分が思うように動いてもらえるように、自ら主体的に動きましょう。仕掛けましょう。
自分が努力すれば、きっとビルダーはその上の努力をしてくれるでしょう。
そのシナジー（相乗効果）が家づくりの最大の収穫となるのです。
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施主も努力せよ
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家づくりの本格的な打ち合わせが始まりました。
打ち合わせは、もっぱらＴ社長のオフィスで数を重ねましたが、私はどんな細かい打ち合わせでも必ず家族全員で参加しました。
私は仕事帰りでヘロヘロに疲れた状態・・・
妻はこの時、第二子を妊娠中（４ケ月）、つわりがひどい時期でした・・・
長女は家の話など子供にとってはつまらないし、途中で「お母さん、外行こうよ」です・・・
私が一人で打ち合わせして、サッサと決めた方が段取りもいいだろうし、打ち合わせのスピードも上がったと思います。
嫁さんも身重の体でしんどいし、内心は、「一人で行ってきて・・・」って思っていたでしょう。子供も退屈だし、かわいそうなので実家に預けていこうかと思ったこともありましたが、あえて連れて行きました。
なぜそこまでして家族全員を連れて行ったのか？？？
私は事業主Ｔ社長、設計のＹ先生に、「この家族が住む家です」を強くイメージしてもらうためにそうしました。
ホントは愛犬も連れて行きたいくらいなのですが・・・
できるだけ家族ぐるみで仲良くなって、親身になって、家づくりに取り組んでもらうためでもあります。
悪い言い方をすれば、手抜きをされずに最大限のいい仕事をしてもらうための私の作戦なのです
以前にもブログで書きましたが、『業者の身内になる作戦』です。
Ｔ社長も、設計のＹ先生も小さい子供さんが居ることは聞き出していました。
Ｙ先生の子供はうちと一緒くらいだそうです。
自分の子供と同じくらいの子が数回の打ち合わせを重ねるごとに、だんだん打ち解けてきて、なついてきたり、笑ってくれるようになったら、嬉しくないはずがありません。
そんな子が住む家をつくるのです。
「そうだ、こうしてあげよう。あの子ならこんなの喜ぶかもっ」
なんて、イマジネーションを最大限に発揮してもらえるような気がしたのです。
これは子供だけじゃなく、
「そういえばリックルハングさん、趣味の釣り道具が山ほどあるって言ってたな。しょっちゅう行ってるみたいだから、出し入れしやすいように１階に大きな収納がいるな・・・」
「奥さんは料理が好きだと言うから、キッチンに居る時間が長そうだぞ。キッチンから見える景色も考えて間取りした方がいいな・・・」
なんて、考えてくれるかも知れません。
自分の身内の家を建てる、設計するなら、こうしたことは考えるはずです。
「親父は山が好きだから、山の見える部屋に書斎をつくってあげよう！」
とか、やるはずです。
それを目指したのです。
もちろん完全に身内レベルまで親密になることは時間の問題や、契約というあくまで金銭の絡んだ関係ですので、無理ということは分かっています。
少しでも身内レベルに近づきたい。親身になってもらいたい
あえてなにか特別なことをしたわけではありませんが、そのような気持ちでＴ社長とＹ先生との関係を築くようにしていきました。
それが私が施主としてできる努力のひとつでもありました。
施主としての努力は、他にもやれることはたくさんあります。
次回もそのお話を・・・つづく
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一級建築士・・・
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土地の契約は終了し、いよいよ建物の設計プランに入ります。
我が家は建築条件付き土地の契約です。
設計プランの比較検討はできません。
事業主Ｔ社長のプランと私の描くプランが、３ケ月以内に合致するかどうかで全てが決まります。
もちろん、予算も含めての話です。
私は契約を結ぶ前から、家づくりの総予算を告げていました。
Ｔ社長は
「お互いに頑張ればできないことはない予算です」
と言ってくれています。
「事業主」も「施主」も共に理解して、努力して、理想の家を目標の予算内にするんだということを、Ｔ社長に教わりました。
万が一、お互いの意見が合致せず、３ケ月以内に工事請負契約を結べなかった場合は土地の契約は白紙撤回ですが、施主（私）も事業主（Ｔ社長）も共に損害を被ります。
施主（私）は土地の契約を仲介してくれた不動産パートナーＫ氏に対して、仲介手数料を払っています。
これは一旦土地の売買契約が成立していますので、万が一白紙撤回になっても仲介業者にとっては関係のないことなので、返金してくれません。
仲介手数料、大きなお金です。ドブに捨てるわけにはいきません。
事業主（Ｔ社長）は実務を一人でこなす会社です。
私の対応に３ケ月振り回されて、結果として契約に至らなければ、会社としての生産効率は著しく損害を被ります。
また、土地の仕入れに関して、もちろん金融機関から借入れをしています。
早く売って、その負債を消さなければ利息ばかり払い続けることになり、会社のキャッシュフローが苦しくなるはずです。
これが共に理解して、共に努力しての意味です。
なるほど、私も努力が必要なんだと共感し、いよいよ本当の意味での『家づくり』が始まる（これまでは『家探し』）ことを実感したのでした。
設計プランに入るにあたり、まずは設計の先生の紹介を受けました。
Ｙ建築設計事務所のＹさん、もちろん一級建築士の先生です。
私は家探しをしている最中に、なかなかいい物件に巡り合わないので、建替えを検討した時がありました。
その時に建替えをプランしてくれたハウスメーカーの設計担当（一級建築士）が、かなり高飛車で私の言うことに耳を貸さず、自分のプランを推し進める人でしたので、あまり設計の先生、一級建築士に対して、いい印象を持っていませんでした。
やはり難しい試験をパスして資格を取った人たちだし、自分のことをアーチストとかクリエイターとか思っている人種なのでプライドが高く、
「シロウトが口を出すな、こうした方がいいに決まってるっ」
みたいになるんだろうなと思っていました。
Ｙ先生はどうかな・・・・・
なんと、、、１８０度違うとはこのことを言うのでしょう。
超低姿勢、めちゃくちゃ腰低く、「こっ、この人が一級建築士？？？」が初対面の感想でした。
すかさず、服装と会話のやり取りをチェック。
Ｙ先生の人間像を探ります。
服装・・・
まあ、普通かな。
特段おしゃれでもないけど、ダサくもない・・・・・俺はピーコか？（汗）
会話・・・
フィーリングはバッチリでした。
私の設計の先生のイメージを根底から覆す超謙虚なその姿勢と会話。
謙虚でありながらも、さすがに一級建築士。
私の無茶な要望には、はっきりと「それはできません。理由はこうだからです。」とズバリ言います。
事業主Ｔ社長のセンス、人柄は既に認めていますが、設計のＹ先生、この方は実際に設計プランを描く人です。
この人のセンスが最も重要になるのです。
入念にチェックさせてもらおうと思っていましたが、Ｙ先生を受け入れるのに時間はかかりませんでした。
Ｙ先生はまず、私と家族のことを知ろうとしてくれました。
これが大きかったです。
自分のセンス、主張を押し付けてくるのではなく、どちらかというと聞き上手。
技術屋にしては珍しく、サービス業のような対応をしてくれる先生でした。
どんな家が好きですか？
いいなと思う家があったら雑誌でも実物でも教えて下さい。見に行きます。
何軒か近所でお気に入りの家の住所を調べて、メモで渡しました。
よく見ていた雑誌も見せました。
とにかく最初は私の家の理想イメージや、価値観を知ってもらうために私自身も努力しました。
１聞かれたら１０答えるといった感じで・・・（汗
我が家の「家づくりスタッフ」がそろい始め、今まさに家づくりがスタートしたという喜びと、確定しない予算、まだ見ぬＹ先生の設計プランに大いなる不安も抱きながら、リックルハング家 新築工事計画が始まったのでした。
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ついに土地売買契約締結
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この二人との出会いにより、いよいよ決心を固めるときが来ました。
建築条件付き土地の売買契約を交わす決心が固まってきたのです。
今のところ、気になる点は２点。
南側隣地（空き地）に何が建つか？
もうひとつは、事業主をどこまで信用できるかということです。
建築条件付き土地の売買契約はその特徴として、土地契約後、３ケ月以内に工事請負契約（家を建てる契約）を交わすことが条件となっています。
３ケ月以内に家の契約が成立しなかった場合、つまり、「やっぱり事業主が気に入らないから、ここで家建てるのやーめた」になった場合は、土地の売買契約そのものが白紙撤回となるのです。
まず土地を押さえ、それから３ケ月じっくりＴ社長を見定めよう。
そう考えました。
よし、まず土地の契約だっ！！
そう思った矢先に思わぬ問題に直面しました。
不動産屋Ｋ氏より『つなぎ融資』の説明を受けて思い出しました。
以前にも説明は受けておりましたが、
私は『つなぎ融資』が必要なのです。
私は今回、買換えになります。
今の家を売って、この土地に家を建てようとしているのです。
今の家は新しい家が建つまでは住まなくてはなりません。
土地を今買うと、今の家のローンを払いつつ、新たに土地のローンがスタートするのです。
二重ローンです。
今の家の売却が決まり、引渡し決済するまで二重ローンが続くのです。
これを『つなぎ融資』と言って、通常の住宅ローンよりも金利が高い上に、そのための手数料や保険料などムダな出費が多いのです。
「二重ローン・・・嫌な響きだ
なんかムダなことをやってる気がする・・・」ムダ、ソンは大っ嫌いな言葉だ
予想では約半年間、この状態が続くのです。
この間は家計が苦しくなるのは必至だな・・・
でもこればかりは何ともしようがないしな・・・
この点のシコリを頭に抱えたまま数日悩んでいましたが、悩んでも解決策だど出るはずもなく、それどころか予想通り、この土地を狙う人が続出して来ました。
ええぇーーーい、契約だ！！
３ケ月かけてゆっくり考えよう。
ハンコぽちっ、ついに土地売買契約を結んだのでした。
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どこまで信用できる？
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次のステップは、この事業主（この会社）に任せたときのリスクを深堀りしよう。
まずは、この会社の信用力。
家を建てている途中で倒産なんて、今のご時世ではよくある話です。
この会社は有限会社。
実務はすべて社長ひとりでやっている零細企業。
正直言っていつ潰れてもおかしくないと思いました。
１０年後にはたして存在しているかな？とも思いました。
ネットでホームページを探しましたがありません。
社長の名刺に宅建業免許（２）とあったので、歴史的にまだ若い会社だと分かります。
（ ）の中の数字は宅建業免許更新の回数を表しており、５年毎に更新が必要。
すなわち（２）ということは、５年以上１０年未満の営業キャリアがあることを示している。
はっきり言って会社としての信用力は世の中の基準からいけばゼロでしょう
しかし、私はこの点はクリアすることを選びました。
会社が大きければ信用力がある。これは確かにそうです。
しかしながら、組織が大きくなると担当者の責任感のレベルが低下することを、私は自分の会社を見てよく知っています。
組織が守ってくれるから、担当者はある程度手抜きができるのです。
ところがこの会社は社長が自ら実務をこなします。
社長が担当者。逃げ道はありません。
自分の責任ですべてを裁いていくのです。失敗しても誰にも責任転嫁できません。
これは手抜きができません。
社長の人間性はある程度認めています。
であれば社長＝会社も信用しよう。そう思ったのでした
リアリストの私にしては、感情論・精神論で大事な判断を下したなとお思いかも知れません。
本来の私なら、東京商工リサーチや帝国データバンクなどの信用調査機関を使って、多少のお金をかけてでも、この会社を調査し、負債額や借入れ、決算、バランスシートなどを調べるべきかも知れません。
いや、それくらい事業主の選択は重要なのです。
だって今回の物件は建築条件付、事業主を選べないんですから・・・
しかし私は信用しました。
それはこの芦屋に根を張って、一人で頑張っている会社だからです。
実際に建てた家を見せてもらいました。
見せてもらった家はどこもかなりの高級住宅街。
そこで建てているのです。
おそらく７，０００万〜１億ちかい物件でしょう。
いわゆるワガママな金持ちを相手に仕事をこなしているのです。
芦屋で富裕層相手に家づくりの仕事をするのは、かなり大変なことだと容易に想像できます。それをやっている会社なのです。
普通のハウスメーカーより何だか安心な気がしたのでした。
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事業主を査定する２
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どんなセンスの家を建てる事業主なのか？実績を見せて欲しい。
リアルが見たい！
率直に要求しました。
それに対し社長はモノおじ一つせず、
「分かりました。よろしかったら今からどうですか？何軒か見に行きましょうか？」
「喜んでっ
！！」
この会話は、私の重要なチェクポイントでした。
このお願いをしたときに、
「分かりました。では後日またご連絡を・・・」
って言うと、その日までにいろいろ粗相のないよう段取りするんだなと思いますが、
「今からどうですか？」は自信がないと言えません。
いつ見られても恥ずかしくないのでしょう。
社長はこの私のヌキうちテストを軽々とクリアしていったのです。
さっそく社長の車に乗って、現地へ向かいました。
芦屋の中でもかなりの高級住宅街に着きました。
まだ工事中で約８割りくらいの完成状態でしょうか？
立派な家です。
この家はもちろん、このあたりの街の雰囲気、周りの家、どれもため息の出るような立派なものばかりでした。
工事中の家の中に入って、「これはウチの標準仕様です」と各設備を見せて頂きました。
この家は敷地が大きすぎて、あまり自分の家として考えるには参考にならなかったのですが、私はそのセンスに惚れました。
外観も内装も「カッコいい・・・」と素直に思いました。
また、街の雰囲気が尚一層その家を引き立てているとも感じました。
やっぱり街の雰囲気は重要だな。
その家の価値を最大化してくれると、この時、強く実感したのでした。
「ほかの家も見に行かれますか？」
「はい、ぜひ
」
再び車で移動。
またこの車が私のかゆいところに手が届くんです。
車は全然詳しくないので車名はよく分かりませんが、ＢＭＷの４ＷＤでめちゃカッコよかったんです。
私はクロカンが大好きで自分でもボロですが、四駆に乗ってます。
重厚なセダンのベンツやスポーツカーに一切興味がありません。
車は四駆と決めています。
この社長、もちろん社長というからには金持ちなんでしょうけど、四駆に乗っているところがまたシブいと思いました。
次の家に着きました。
西宮市の苦楽園という、芦屋に隣接するこれまた有名な高級住宅街です。
これはもう完成済みで入居されているため中に入ることはできませんが、さっきよりは小さい土地で、私の家づくりとしては参考になる家でした。
やはりセンスはとてもすばらしいものでした。
もちろん、構造などは見るだけでは分かりません。
見たのはセンスです。
私と趣味、趣向、価値観があうかどうか・・・
この点は、この社長（この会社）ならクリアできそうだ。。。そう思いました。
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事業主を査定する
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消えないリスクは４つ残りました
�‘醂戮肪羌�模空き地あり→何が建つか分からない。
�⊂�学校がかなり遠い→子供の体力・安全大丈夫か？
�Ｃ枠廚龍�さ→契約後に地盤調査するから大丈夫とは思うが・・・
�せ�業主を選べない→どんな家を建てる業者か分からない。
�´↓�は腹をくくりました。最大のリスクは�い任后�
この問題を解決するために、まずは事業主と面談させてもらうことにしました。
そこで私は最も重要視したことは、不動産パートナーを探すときと同様で「フィーリング」「価値観」「会話のキャッチボール」です。
事業主との待ちに待った面談。
地元の小さな会社です。
芦屋、夙川などの人気住宅地で手堅く事業展開しているようです。
社長ひとりでほとんどの実務をきりもりする小さな会社でした。
もちろん面談は社長と。
この物件の良さや会社のＰＲをされていましたが、私はほとんど聞いてません。
不動産パートナーと違って、こっちは家を建てるパートナーですから、その３倍くらい入念にチェックしなければ・・・
まるで面接官のように社長を凝視し、私の重要視するポイントをチェックしていました。
まずは服のセンス。
どんなスーツを着ているかな？
私と趣味・価値観が似ているかな？・・・
バッチリでした
しかもかなりのおしゃれ。「それどこのスーツですか？」って聞きたいくらいでした。
次に会話のやりとり・・・
これはほんとにフィーリングです。
どこが良いとか悪いとか言葉や文章に表すのは難しいのですが、話を聞いて不快にならない。別にうれしい気持ちにもならない。ごく自然で気兼ねなく言いたいことをお互いに言えるような雰囲気。
この点も全く問題ありませんでした
人間的に私との相性は問題なさそうだ！！
じゃあ、この人（この会社）はどんなセンスの家を建てるんだ？
その質問を率直にぶつけました。
「この土地に建てるんでしたら、こんな感じで考えています。」と基本的なプランを見せてくれました。
平面と立面図です。
一応見せてもらいましたが。これはあくまでもプランであってバーチャルです。
リアルが見たい。
私はどんな優れた予定や計画を見せられるより、どんな家を建ててきたか、その実績をストレートに要求しました。
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リスクを考えろ４
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・・・前回の続きです。
公園の夜の様子・・・
夜に実際に見に来ました。とても静かです
浮浪者や、ヤバい若者の溜まり場っぽい感じはありません。
公園に落ちているタバコの吸殻の数を見ても、それは判断できます。
地域の人の清掃が行き届いているのもあるのでしょうが、ほんとにきれいな公園です。
夜、ノラ猫は１匹見かけましたが、公園の一番の懸案は払拭できそうです
ゴミ捨て場はどこ？・・・
目の前ではありませんでした。
あまりに遠いと実際にゴミを出すのは大変ですが、遠いわけでもなく、絶妙の距離にありました。
全く問題なしっ！
校区の問題・・・
調べてビックリ
まず、幼稚園は今の本山と違って、芦屋は公立幼稚園の数が充実しており、望めば基本的には皆入れます。
よし、いいぞ！
次に小学校・・・大問題発覚です
小学校、めちゃくちゃ遠いんです。
同様に中学校も、ほぼ同じくらい遠い。。。
中学にもなればある程度子供も体力が付いてきているので大丈夫と思いますが、小学校が心配です。
低学年でしたら、歩いて４０分近くかかりそうです。
実際に私も歩いてみました。
ゆっくり歩いて３０分くらいかかりました。
これだけ通学路が長いと、子供の体力以外に最近では安全が気になります。
ここは芦屋。変にお金持ちと勘違いされ、危険な目に会う可能性もあるんじゃないか・・・
これもご近所ネタを提供してくれた、あのななめ前の家の同世代の方に、もう一回リサーチしてみよう。
あの方が出てくるのを待ち伏せしました。
（念の為ストーカーではありません。リスク回避の執念と言って下さい
（汗）
行きは集団登校で上級生が面倒を見てくれるので少し安心。
下校時は約１／３のところくらいまでは先生方が見張っているそうです。
そちらのお子さんも元気に通っているとのこと。。。
しかし、下校時は先生の見張りから外れて、そこからまだ２０分くらいかかるのでやはり心配は残ります。。。
高校は私の生まれ育った神戸の第一学区と同学区ということが分かり、よく知っているのでひと安心。
なにはともあれ、小学校の遠さ・・・
芦屋って税金高いの？？？
これは明らかにデマです。
住民税率はどこも一緒です。税金が高いんじゃなくて、高額納税者つまり、税金をたくさん納めなくてはならない高所得者（お金持ち）の数が多いのです。
ですから、私は芦屋に引っ越したからと言って給料が上がるわけでもありませんので、税金は今まで通りです。
福祉面では神戸より充実していました。乳児医療は神戸は１歳まででしたが、芦屋は３歳まで無料（外来・入院）でした。
いいぞっ！
芦屋＝税金高い は、まったくのデマでした
最後に地盤の問題・・・大半の家が震災で全壊したであろうこの地域、その地盤。。。
これは地盤調査をしてみないと正確なことは分かりませんが、契約前の調査となると別途コストがかかります。
震災経験者であり、地震が極度に恐い私でしたが、そこに大きなお金をかける余裕はありませんでした。
建築前には必ず地盤調査を実施する。必要であればその地盤にあった改良を加えるんだ。腹をくくれ
ご近所に建築中の家があって基礎を覗きましたが、通常のベタ基礎で地盤改良をしている様子もなかったので、特に軟弱地盤なわけでもなさそうだと腹を決めました
消えたリスク、消えないリスク。
完全にリスクを排除することはできませんでした。 ・・・つづく
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リスクを考えろ３
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・・・前回のつづき
やっと見つけた背伸びすれば届く、理想の物件。
しかし、予想されるリスクを考え出すと、どんどん不安要素が出てきます。
あふれ出るリスク・・・当然です。
大借金をするんだ。リスクは最小限にしなければっ！ひとつづつ徹底的に調べるんだ。
その為の労力は惜しまないぞ
まず空き地の件、大きい方の空き地は不動産屋Ｋ氏にも協力してもらって調べたところ、すでに建築計画が決まっていることが分かりました。
事業主は大手金融機関でした。
それらしき窓口に電話をして建築概要を聞きました。
教えてくれません。。。
「近所に住むかどうかの重要な判断になるので、漠然としたものでもいいからヒントが欲しい・・・」と懇願すると、
「店舗です」
「何屋ですか？」
「・・・・・」
「店の名前は言わなくてもいいです。飲食店ですか？」
「ＮＯ」
「服屋ですか？本屋？」
「・・・メガネ屋です」
「おおぉー、メガネ屋か差し障りないぞぉ。”メガネの○木”とか”メガネの○眼”、”○ジョンメガネ”とか大手のメガネチェーンですか？」
「想像にお任せします・・・ここまでにして下さい。」
「ありがとう。助かりました。」
その次の日、空き地に建築概要の看板が立ちました。
２階建てだっ！
日当たり、ビル風はまず問題ない。
「よし、１ケクリア！！」
次に南隣の中規模な空き地。
ここは地主がいて、今は近くの工事現場用の駐車用として貸しているようです。
しかし、いつまでも駐車場なわけがありません。
ここに何が建つかは現時点では分かりません。
であれば、どんな建物を建てることができるのかを調べよう。
家の隣に２０階建てが建てられても困る。
パチンコ屋とかも嫌だ。
調べてみたところ、芦屋市の規制で高さは最大３階建てくらいまでしか建つことはないらしい。
また店舗は可能だが、これまた芦屋市の条例でパチンコ屋は建てられないようだ。
（芦屋はパチンコ屋が１件もありません）
しかし、ラーメン屋やコンビニの可能性はある。
空き地のリスクは完全には排除できません。
やむ得ないでしょう
隣の大きな家・・・夫婦が住んでいるのが分かりました。
前の公園でウロウロしていると、ななめ前に住んでいる人が家から出てきました。
私より少し年上だと思いますが、このあたりにしては若い方です。
小さい子供もいます。
すかさず、妻がリサーチに話しかけます。
「この辺いいところですね。あそこの家大きいですけど、どんな人が・・・。このご近所はやっぱりお金持ち・・・。ご近所付き合いって・・・？？？」
「いい人ばっかりですよ。ただご近所付き合いというほどの付き合いはどこもありませんねぇ。」ですと。。。
全く鵜呑みにはできないと思いますが、私の心の中で「ご近所リスク」は消え去っていました
反対側の怪しげな建設会社・・・
ネットでホームページを探すと、実在するまっとうな会社でした。
私の会社でも多数の取引のある、そこそこ大きな会社でした。
隣の建物はその会社の芦屋支店ですが、現在は支店は閉鎖していて、テナントを募集している状態でした。
「どうりでひと気がないわけだ。何よりコワい人たちのいるところでなくてホっ
」
「よし、これもクリア！」
リスク〜まだあったな・・・
つづく
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リスクを考えろ２
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前回からの続きです・・・
ビルダーを選べないリスクを考え始めると、さっきまでの舞い上がった頭は一気に冷静になり、次々と想像されるリスクが出てきました。
そして良く知ったつもりの場所でしたが、私のリスク回避本能が現場へと足を運ばせました。
現場の風景は良く知っていましたが、実際に自分が「買うかもしれない」「住むかも知れない」と思ってその周辺を歩くと、まったく違った視点でその物件を眺めることができました。
まず気になったのは、２件ほど離れたところにある大規模な空き地と、南隣の中規模な空き地の存在です。
「あそこには何が建つんだろう・・・？」
今住んでいる本山の家は隣に１５階建ての大きなマンションが建っています。
日当たりはもちろん良くないし、強いビル風によくおびえていました。
「大きな空き地の方はマンションが建つかも知れないな・・・あそこに大きなマンションが建てば日当たりもはかなり悪くなるぞ。。。」
南の中規模空き地はどうだ？
もろに南隣だ。
それこそ高い建物が建てば影響はでかいぞ・・・
国道に面した立地だし、店舗が来るかもしれないな。
コンビニとか居酒屋とか来たら、夜中まで営業するかも・・・
やきとり屋とかラーメン屋とかだと匂いもキツいぞ・・・
空き地以外にも東隣に大きな家があるな。
芦屋であれだけの家持ちってことは相当金持ちっぽいな。
金持ちって上流意識が強いから、俺みたいな庶民が隣に来たら嫌がるんじゃないか？
自治会とかで村八分にされないかな？
周りの家はみんな外車だけど、俺のボロ車だと「街の雰囲気を壊す」とか言われないかな？
場所が場所だけに妙に気を使うなぁ・・・
道を挟んで反対隣に建設会社らしき事務所があるぞ。
○○組って書いてる。
営業している様子はないけど、ヤバい（恐い）人たちのいる事務所じゃないだろうな？
ウチは犬もいるし、やんちゃ盛りの子供もいる。
うるさくしてると、怒鳴りこまれたりしないかな？
目の前のこのきれいな公園。
日中はとても美しい公園だ。私は大好きだ。
夜はどんな感じなんだろ？
夜になると浮浪者が溜まったり、ヤバい連中がたむろして夜中うるさかったり、ノラ猫の巣窟になってたりしてないかな？？？
一人で歩いて恐いようだと困るぞぉ・・・
ん〜、まだあるぞ
ゴミ捨て場はどこだ？
気にしたこと無かったけど、まさかこの土地は角地だし、ここじゃないだろうな？
家の目の前、玄関先がクリーンステーションってのも、ちょっとごめんだぞ。
この辺、校区はどうなんだろう？
生まれ育った神戸の学校はよく知ってるけど、芦屋は知らないな・・・
幼稚園、小学校、中学校、高校くらいは、どの辺にどんな学校があるか調べないといけないな。
一応学校の評判も気になるし。。。
芦屋って税金高いって皆言うけど、ほんとか？
乳児医療とか福祉面はどうなんだろう？自治体によって違うはず。
ランニングコストが上がるんなら、それを見込んだ上で買うかどうか決めないといけない。。。
それはそうと、この地域は震災で区画整理が入ったんだよな。
これだけの整理が入ったってことは、この街のほとんどの家が全壊したってことだろ？
地盤が弱いのかな？
それとも断層が真下を通ってるんじゃないか？？？
一旦マイナス面を考え出すと、とめどなくリスクがあふれてきました
ひとつづつ調べよう・・・どこまでも冷静に・・・
つづく
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リスクを考えろ
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前回の続き・・・なぜこの土地が売却に出たのか？
震災後の区画整理が公園の角地に小さな半端の土地を生みました。
芦屋市がその土地を宅地として、一般競争入札で売却に出したのです。
そしてその土地を落札した業者が建築条件付で、一般に売りに出したというわけです。
建築条件付って？
皆さんよくご存知だと思いますが、知らない方のために簡単に説明します。
ひとことで言えば、「この土地を買ったら、この業者で家を建てて下さい」と建築業者が指定されている土地のことです。（ほとんどがその土地の販売主が建てるのが条件）
一通りの説明を聞いたあと、舞い上がる自分を戒めるように、
「この物件のマイナスポイント・リスクは何だ？」
と冷静に考え始めました。
私の望む 『立地条件』 については、すべてを満たしている。
今の本山の家も立地は十分に満足しているが、この土地はその上をいく立地条件だ。
駅は前よりも近くなるし、目の前が公園と”環境”も兼ね備えている。
しいて言うなら、国道２号線という大きな道路の騒音が気になるかもしれないが、２号線までの距離は今の家と同じで、すでに慣れている。
立地面ではほぼ非の打ち所がないな
『土地の大きさ』はどうだ。２０坪。
狭すぎやしないか？
そもそも今の家を買い換えようと思った最大の原因は狭さだ。
買い換えたのにまた狭い・・・じゃ意味がない。
建ぺい率、容積率からどれくらいの大きさの家が建てられるのか？
芦屋は何かと規制が多く、住宅建築の自由度が低いと聞く。
この物件は・・・第１種住居地域だけど、角地なので建ぺい率は１０％緩和で７０％。
容積率２００％だから３階建てにすれば十分に１００�崢兇硫箸老�てられる。
駐車スペースも取れるし、愛犬スペースも今よりは広く取れるだろう。
大きさも問題ない。。。それどころか我が家には絶妙にベストの大きさだ
問題の『予算』はどうだ。
今のところ土地の価格しか分かっていない。
これに上モノを足して、予算内に収まりそうか？
微妙だ・・・
しかし実現性が無いわけではない。逆にこれから建築していくんだ。
「総予算は決まっている。この価格内で建ててくれ」
も、可能だろう。
ヨシっ、いける・・・ﾊｽﾞ
完璧じゃないかっ！我が家のために出たような土地だ。
ついに運命の物件がでたぞっ！
「人気の地区だ。さあ、取られないうちに押さえてしまえ！」
という心と、
「待て待て、リスクはないのか？あるはずだ、冷静に考えろ」
そんな心の葛藤が交錯し始めました。
リスク、リスク、リスク・・・建築条件付
建築業者（事業主）はどんな業者か？
Ｋ氏より簡単に紹介を受けたが、社名を聞いてもピンとこない。聞いたことがない会社だ。
Ｋ氏は「当社の仲介で何度も取引経験があるが、良心的な業者ですよ」と言うが。
・・・これはリスクだ。そうだ冷静に考えると、ビルダーを選べないんだった
この業者が悪徳業者で欠陥住宅なんか建てられたら、とんでもないことになる。
そもそも建築条件付土地という制度は、建物の建築費で市場競争原理が働かない、いわゆる１社独占なわけだから、いくら安く土地を買えたとしても建築費をボッタくられる可能性もある。
それにどんな趣向の家を建てる業者なのか分からない。
センスのないカッコわるい家を建てられても困る。
私のイメージ通りのセンスを発揮してくれるビルダーかどうか？
そう・・・選べないんだ。。。
これってめちゃくちゃリスクでかいよぉー
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ついに出たっ！
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物件探し・・・予算アップ・・・建替え検討・・・またも物件探し・・・・・
出口の見えないトンネルに入った感のある私の家探し。。。
ついにチャンスが訪れます
手頃な土地を見つけました
新聞折込み広告に見たことのある風景が写真で載っています。
そう、あの公園のすぐそばで土地の販売が出たのです。
広告の発行主はなんと、私が唯一認めた営業マンＫ氏の在籍する会社です。
「おーい、Ｋさん。なにやっとんじゃい！こんな物件、広告打つ前に私に言ってくれよぉー」
広告よく見て見ると、Ｋ氏のいる岡本店ではなく、隣接エリアの夙川店から出た広告でした。
Ｋ氏のいる岡本店は神戸市の東灘区が担当エリア。芦屋の物件はどうも夙川店の管轄になるようです。
予想通り高い土地です。
この土地に上モノ建てたら、私の予算でいけるだろうか・・・？
かなり背伸びはするが、まったく手が届かないわけでもないだろう・・・
ここは滅多に出ない地域だぞ・・・
どうする？？？
こんな葛藤をしていると電話が鳴りました。「はい、リックルハングです」
「リックルハングさん、物件紹介です。○○に土地が出そうです。立地条件は少し希望とは違いますが・・・」
Ｋ氏から全然違う物件の紹介電話でした。
まったく聞く耳持たずに、
「それより、今日の夙川店のチラシに良さそうな物件出てますけど・・・詳しく教えてもらえません？」
「すぐ、調べますっっ！」
そしてすぐに折り返しの電話があり、
「詳細の説明をしたい。岡本店でも取り扱い可能です。私がやります。いいの見つけましたね。」とのこと。
人気エリアの稀少土地。
広告が入ったからには問い合わせが殺到しているかも知れない。
すぐにＫ氏のもとへ走り、土地売却が出た理由、価格、建築条件付であること、事業主のことなど・・・詳細な説明を受けました。
小さな土地です。２０坪。
今の本山の家は１５坪ですから少しは大きくなります。
神戸の本山周辺では２０坪くらいの土地はあたり前ですが、芦屋で２０坪は珍しい。
通常大きな土地が売却に出ると、区画割りして土地を小さくし、私たち一般サラリーマンが買いやすい価格帯に下げて売られるケースが多い（事業主もその方が大きく稼ぐことができる）のですが、芦屋という街ではそれをしません。
市の条例でしてはいけない地区まであるくらいです。
先日も芦屋で最も有名な高級住宅街「六麓荘」の豪邸条例が世間を騒がせましたが、芦屋は土地の切り売りをほとんどしないのです。（させてくれない）
大きいまま売るのです。
その結果、手が出せるのは金持ち（富裕層）ばかりとなり、芦屋＝金持ちがどんどん定着していくのです。
そんな地域では非常に珍しい２０坪の狭小土地。
価格は予想通り、坪単価で約１３０万円。。。（土地価格がバレちゃうな（汗）
最近の阪神間での住宅地ニミバブルで、現在はもっと上がっています。
今ではもう手が出ません。。。
なぜこんな土地が出たのか？？
震災後の行政指導による区画整理により、この地域に公園、道路、生活インフラが整備し直されました。
その結果、公園の角地に小さな半端の土地が生まれたのです。
新しい我が家となるこの土地の誕生は、芦屋市の区画整理事業が生みの親だったのです。
つづく
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憧れの街
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建替えはＮＧ・・・やはり買換えだ。
またしばらく「物件探し」の週末が始まりました。
この頃になると不動産屋からの紹介はほとんどなくなってきており、相変わらず、折込チラシ、インターネット、住宅情報誌をチェックする日々が続きました。
週末ごとにこんなことばかりやってると子供が嫌がります。
「公園に行きたいっ」とダダをこねます。
そりゃそうです。
チラシを片手に車であちこち連れて行かれて、子供が楽しいはずがありません。
そんな子供のストレス解消や私たち夫婦の息抜きも兼ねて、隣町の公園に良く出かけました。
近所にも公園はありましたが、少し遠くで変わった公園に行った方が子供も喜ぶし、何より私たち夫婦がその公園が好きだったということもあります。
この公園は震災後にできた公園で、区画整理の一環として、また災害時の防災拠点として造られたものでした。
まだ新しいこともあり、非常に美しい公園です。
花が多く、人工ではありますが川のせせらぎがあり、子供たちの遊び場としてはもちろん 、大人の癒し空間としても地域の人々に愛されている公園でした。
私はこの公園はもちろん好きでしたが、ここに遊びに来る要因の一つとして、この地域の街並みが好きという点がありました。
街並み・・・どんなところが好きなのか？
まずは、おしゃれな家が並んでいるということ。
一斉に開発されたような地域ではありませんので、家の大きさ、形、デザインはみんなバラバラなのですが、どれもセンスの良い家ばかりで見ているだけで楽しくなります。
次に車が通り抜けできないような道路設計になっていて、交通量が極めて少ないこと。
公園がありますので、人通りはそこそこ多いのですが、車についてはほぼ住んでいる人の車だけしか通らないと言っても過言ではありません。
これは子を持つ親としては安心です。
最後に街並みを美しく見せている最大の要因。電柱が少ないということ。
震災後、区画整理に入った地区ですので、すべてのインフラは地中埋設です。
新しい家の電気、電話の引き込みはすべて地中です。電柱はわずかにある古い家の引き込み用のため、相対的に電柱が少ないのです。
電柱・電線が無いとこうも街並みが美しくなるのだと知りました。
この地域・街のきれいな公園、きれいな街並みはすべて震災後に形づくられたもので、行政指導による区画整理が入ったことによるものです。
区画整理が入った・・・そうです。。。
裏を返せば、この街は震災で壊滅的被害を被った街でもあるのです
今はその面影を見ることは出来ませんが、新興住宅地と違ったその落ち着いた佇まい・街並みは散歩をして、家々を眺めるだけでも楽しい街で、子供を公園に連れて行っては、
「この辺いいよなぁ〜」
と憧れを抱いていました。
決して大きなお屋敷ばかりではありません。
私たちは１件の気に入った狭小３階建ての家をよく見ていました。
売っている物件ではありませんが、非常にセンスが良く、地域にとけ込み
「こんな感じの家がいいよなぁ。あれくらいの家だったら、この地域でどれくらいで買えるんかなぁ？」
と妄想を膨らませていました。
しかし、そこはあの芦屋市です。
私のような庶民は憧れにとどまり、当時物件検索の鬼と化していた私はこの地域の相場を知っていたので、とてもここに住みたいなど思いもしませんでした。
そんな物件探しに翻弄される私たちについにチャンスが訪れます。
しかも・・・
つづく
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建替えという選択肢
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理想の家づくり・・・今の家の不満解消。それには建替えもありだな。
あまりに希望の物件が出てこないので、そういう選択肢を考えを始めました。
今の家の立地は満足している。
神戸でも屈指の人気地区だ。売却査定がそれを物語っている。
またこの地域は近隣商業地域であり、建ぺい率８０％、容積率３００％、建てようと思えば４階建ての建築も可能だ。
土地は小さいけど、大きな家を建てられる土地だ。有効利用しない手はない
よし、建替えの予算組みをシミュレーションしてみよう！！
そう思い、週末の行動を不動産屋からハウスメーカーに移り替えました。
まずはモデルハウスめぐりです。
しかし、モデルハウスを巡ってみてすぐに愕然とします。
私の家はいわゆる狭小地です。
大手ハウスメーカーが建てるような土地ではないのです。
モデルハウスにも、カタログにも、「最低３０坪の土地でも建てられます」とか書いてあるのですが・・・
３０坪ってなに？？土地の坪数？
３０坪の土地なんかこの辺で買おうもんなら、土地だけで俺の予算超えてまうっちゅーねん！！
落ち込むヒマもなく、モデルハウスはもうやめっ。
建築雑誌やネットで狭小住宅を手がける設計事務所やハウスメーカーを探して、資料請求しまくりました。
その中のひとつに、神戸の会社で「都市型狭小鉄骨３階建て」を専門に手がけるハウスメーカーを見つけました。
資料請求の後、メールで希望を伝え、実際に事務所に訪問しました。
震災を経験した神戸の会社だけに、建築強度を意識し、主力は重量鉄骨。
その地域性からも都市型３階建てと私のニーズにはピッタリの会社でした。
希望・コンセプトを伝え、実際にプラン図面も書いてもらいました。
そして概算見積も。
図面を書いてもらうと、自分のこれまでの家づくりのイメージが目に見える形で具体化され、かなりその気になりましたが、下記の３つのポイントが気になり足を止めました。
まずひとつは予算。
決して想像を大幅に超えた予算が出てきたわけではありませんが、建替えの場合、今の家の住宅ローン残債は消えません。
現在のローンをさらに上積みして借金することに何かしら抵抗を感じました。
言ってみれば、今の家を壊して新しい家を建てるんですが、壊した家のローンも払うわけです。
なんか気持ち悪い感じがしました。
次に仮住まいの問題。
建替えの場合、工事中はどこかへ引っ越さなくてはなりません。
約１年くらい仮住まいを見つけなければなりません。
我が家は犬が居ます。簡単に賃貸アパートで済ますわけにもいきません。
その費用や心理的負担は少し受け入れ難く感じました。
最後は相性の問題でした。
そのハウスメーカの商品、構造、家づくりのコンセプトなどはかなり気に入ったのですが、担当してくれた設計担当や営業マンとの相性がイマイチ・・・でした。
不動産屋探しの時もそうでしたが、私とスムーズに会話のキャッチボールができるかどうか？という点では正直サッパリでした。
特に設計担当の方とは価値感の共有が必須です。
自分がカッコいいと思うもの、おしゃれだと思うものに同じ感情を抱いてくれる人かどうか？
そこが全然合わなかったし、その人にはなんとなく意見を言いにくかったのです。
よって、建替えはどうなのかな・・・？
資金面・仮住まいの問題を考えると、やっぱり買換えに分があるな。そう思いました。
今の家は中古とはいえ、築１０年。
まだウワモノの価値も多少はあるので、その価値をつぶしてしまうのは、何かソンをしてしまうような気もしました。
やっぱり物件を探そう。あきらめるな。出会えるはずだ！！
応援クリックありがとうございました＾＾
予算ＵＰか・・・
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売却時の残債の心配はなさそうだし、なかなかいい不動産パートナーも出てきた。
あとは良い物件が出てくれば、一気に動くぞっ！！
順風満帆な気になっていました。
しかしそんなに甘くありません。
私の理想が高すぎるのでしょうか？
物件が出てきません・・・
声をかけた多くの不動産屋から物件紹介の電話が入りますが、いずれも私の最も重視する”立地”の希望違いばかり。。。見にも行きませんでした。
私の認めた営業マンＫ氏からも紹介が入りますが同様。
何度も自分たちでもチラシ、ネットで物件検索し、実際に見に行ったりもしましたが、いずれも立地でＮＧ。
もともと人気の地域ですので物件数そのものが少ないこともあり、箸にも棒にもかかりませんでした。
（先日もＪＲの新駅「さくら夙川」ができ、住宅地としてますます人気に拍車の様子。震災後すぐに「甲南山手」という新駅に続いて、近年でこのエリアにＪＲが新駅を２つも作りました。今となっては、庶民がこの地域に手を出せなくなってきました。。。）
この頃、週末は家めぐりばかりしていました。
この時悟ったのですが、
不動産屋も忙しいのです。営業マンも多くの担当顧客を抱えて、すべての顧客の希望など毎日チェックできるはずなどありません。
これだけ情報が流通している現在では、自分で情報を取りに行かないとダメです。
情報を制するものが勝つのだなと思いました。
不動産は『縁』です。待っていても来てくれません。自分からアプローチし続けてはじめて理想の人（物件）と結ばれるのです。
後に紹介しますが、結局私は自分で物件を見つけました。
あれだけ多くの不動産屋（プロ）に依頼したにもかかわらず、私の希望物件を私より先に見つけたプロは居なかったのです。
自分の家を建てるのです。自分で物件を探し続けましょう！
物件が全く出ないわけではありませんでした。
わずかながら物件は出ているのですが、私の予算を超えているのです。
これなれば「予算を上げるか」「立地に妥協を入れるか」しかありません。
「予算を上げる」と言っても頭金が急に貯まるわけではありません。
ローンは審査してもらったところ、もっと借りられるようでしたが、「借りられる」と「返済できる」は違います。これ以上のローンの上積みは避けたい
予算ＵＰはムリか？・・・
いや、この家を高く売って残債を消してなお手元資金を残し、それを頭金に充当すればいい・・・と甘い目論見を持ち始めました。
「立地は妥協しないぞ。俺はＦＰだ、お金のプロだ！資金繰りで解決してやるっ」
そう決意して予算を５００万以上ＵＰして、４千万後半で物件を探し始めました。
このくらいの相場になってくると、物件は少し増えてきます。
しかしここまでリスクを背負う以上、中途半端な物件は許されません。
予算を上げるということは、私の希望において一切の妥協を許さないことにもつながったのです。
「この予算なら仕方ないな・・・」が言えなくなったのです。
結局は、また物件の選択肢を狭くしていたのかも知れません。
この頃になると不動産屋からの物件紹介の電話も少なくなってきて、
「目標の３５歳までに家を建てられるのだろうか？？」
と自信が揺るぎ始めていました。
そこで私が考えたのは、『建替え』という選択肢でした。
応援クリックありがとうございました＾＾
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Author:リックルハング
生まれ育ちは神戸、現在は芦屋在住。
１９７２年生まれ。妻と子供2人、愛犬1匹と暮らす、ごく普通のサラリーマン。
ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙﾌﾟﾗﾝﾅｰ（AFP）
マネー啓発を語らせると止まりません。
はじめてきてくださった方は、
このブログとわたしを読んでからどうぞ！
ランキング、元気のもとです！
