2009年03月30日 07:05
金利上昇局面で、株を売って、繰上返済して、
金利下降局面では、繰上返済はせず、株を仕込む。
この基本スタンスでしたね。
もちろん、理論上や机上計算のようにうまくはいかないのが、この世の常です。
変動金利と株・・・
ともに、リスクの塊なので、人にはあまりお奨めしませんよ。
あくまで、リックルハング流です。
住宅ローンで変動金利を選んだからには、そのリスクテイクで大きな役割を果たすのが、繰上返済です。
繰上返済をしない変動金利の選択は、単なる「恐いもの知らず」だと思っています。
変動金利のいいところを最大限に利用し、弱点（リスク）を排除するための最も効果的な方法は、繰上返済でしょう。
今日はこの繰上返済について、もうひとつの視点からリックル流の「住宅ローンとの付き合い方」を述べたいと思います。
私は金利上昇局面に来たら、何が何でも繰上返済するわけではありません。
逆に金利下降の局面でも、場合によっては繰上返済します。
原則と違った動きをするときは、どんなときか？
私のもうひとつの判断基準、「マイホームは不動産投資」の考え方に委ねられます。
どういうことでしょう？
この考えも、これまでの「芦屋に家を建てるまで」でさんざん、うんちくを述べてきましたが、
自分の家の不動産価値をよく知っておくことが大事だと考えています。
すみません、わかりやすく言います。
「今、売ったときにいくらで売れるかをよくリサーチしておく。」
もしくは、
「今貸したら、いくらの家賃がとれるかリサーチしておく。」
ことが大事です。
つまり、
『売ったときに、最低でも住宅ローンの残債が消えること』
この状態を常に保っていること。
もしこの状態にない場合は、たとえ、金利が下降局面だろうが、一刻も早く繰上返済に注力して、元金を減らしておく必要があります。
その状態になるまでは、頑張ってどんどん繰上返済するべきです。
「いつ手放しても借金はチャラ」
この状態を常に維持しておきましょう。
この状態になれば、あとはそれほど無理して、繰上返済する必要もないですね。
借りれるお金は最大限引っぱってもバチは当たりませんから。
子どもの教育や、他の投資に回してもいいんじゃないでしょうか？
ただし油断は禁物です。
一度そういう状態になっても、家の価値は変動します。
特に築１０年を経過すると、建物の価値は不動産市場では激減します。
土地の値段も、よほどの好立地でない限り、景気の影響を受けて大きく変動します。
常に、住宅ローンの残債と、マイホームの市場価値を比較しておく必要があります。
比較する方法は、インターネットや、自宅に入る不動産の広告で、自分の家のまわりの物件に目を配ってください。
できるだけ似たような物件を見つけて、比較しましょう。
戸建の場合、２０年に近くなってきたら、もう土地の値段だけで、残債と比較しましょうね。
家がどんなに高性能で、まだまだ立派に建ってて、キレイに使っていても、不動産市場では、そんなの関係ありません。
「古家あり」で片付けられます。
とくに建売や、中古で家を購入した方は、契約時に土地と建物の値段を別個で教えてもらっていないでしょうから、気を付けた方がいいです。
自分の家の、「土地」の値段。
これはよく調べておいた方がいいでしょうね。
この調べ方も少しノウハウがあるので、興味がある方はメールか、コメントで＾＾
そもそも、自宅のまわりに売却や賃貸の情報が少ない地域、ほとんどない地域は、
マイホーム購入自体に大きなリスクを抱えた証でもありますね。。。
ここらの話に興味を持たれた方は、
「３３歳年収６００万のサラリーマンが芦屋に家を建てるまで」
を読んでくだされば、あらためて楽しんでいただけると思います。
なかなかいい記事書くじゃねーか、なんて思ってくれたら
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